Падение доходов россиян не обрушило стройку и ипотеку

Несмотря на продолжающееся уже третий год снижение доходов населения, многие россияне по-прежнему имеют возможность покупать жилье. Об этом свидетельствуют последние данные по объемам выданных ипотечных кредитов и площади введенных в эксплуатацию квартир. Ипотека уже по итогам десяти месяцев перешагнула рубеж в триллион рублей, опередив показатели прошлого года, а в строительном комплексе наблюдается лишь незначительный спад, причем за счет снижения активности индивидуальных застройщиков. Основную поддержку строительному рынку оказало государство в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, а затем и снижения ключевой ставки ЦБ. Однако обратной стороной этой поддержки оказалось падение качества предложения на рынке — значительная часть нового жилья представляет собой малогабаритные квартиры. Государство делает вид, что серьезной проблемы в этом нет, ссылаясь на некие мировые тенденции, но не отдавая отчета, что уже в скором будущем потакание рынку может привести к серьезным инфраструктурным и социальным проблемам.

Ипотека идет на докризисный рекорд

По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за десять месяцев этого года в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,15 трлн рублей, что сопоставимо с объемом выдачи за весь прошлый год. По прогнозу АИЖК, по итогам года эта сумма достигнет 1,5 трлн рублей (порядка 900 тысяч кредитов), а в следующем году окажется еще выше и достигнет уровня 2014 года, когда ипотека установила абсолютный рекорд — 1,76 трлн рублей.

Такая динамика ипотечного рынка выглядит особенно впечатляющей на фоне поведения доходов россиян, которые продолжают падать. Последний раз рост реальных доходов населения был зафиксирован органами статистики ровно два года назад — в октябре 2014-го, и с тех пор их тренд был неуклонно понижательным. В октябре текущего года уровень реальных доходов вновь сократился — на 5,9%: несмотря на некоторый рост заработных плат, инфляция продолжает играть на понижение.

Однако факторы, способствовавшие оживлению ипотеки после прошлогоднего провала, оказались сильнее. Руководитель департамента финансовых рейтингов Национального рейтингового агентства Карина Артемьева выделяет сразу четыре драйвера этого рынка: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, государственное субсидирование ставок по ипотечным кредитам, повышение качества работы застройщиков и действие программ материнского капитала (последний фактор особенно значим в регионах).

Недавнее снижение ключевой ставки до 10% практически сразу привело к тому, что ведущие банки снизили, хотя и незначительно, ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Например, в середине октября Сбербанк сообщил о снижении на 0,5% ставок по всей линейке ипотечного кредитования, о таких же мерах заявил и другой ключевой игрок на рынке ипотечного кредитования — ВТБ24. «В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, на первичном рынке с господдержкой — по ставке от 10,9%. Таким образом, ставки на ипотечном рынке вернулись на докризисный уровень», — сообщило в середине ноября АИЖК.

При этом банкиры демонстрируют уверенность в том, что ЦБ будет и дальше смягчать денежно-кредитную политику, что, в свою очередь, приведет к очередному снижению ставок для конечных заемщиков. Еще в августе глава Сбербанка Герман Греф во время встречи с президентом Владимиром Путиным предположил, что в следующем году ставки по ипотеке могут упасть даже ниже 11%. После октябрьского снижения ключевой ставки ЦБ новые ставки по рублевым кредитам Сбербанка на приобретение готового и строящегося жилья составили от 12 до 13,5%, а по программе «Ипотека с государственной поддержкой» минимальная ставка была снижена с 11,9 до 11,4% годовых.

Иными словами, рынок ипотеки достаточно быстро оправился от финансового шока конца 2014 года, хотя еще в начале прошлого года, напоминает Карина Артемьева, ипотечные кредиты предлагались под 18% годовых, а ряд банков просто исключил ипотечные программы. На помощь банкирам и застройщикам, перед которыми замаячили перспективы остановки продаж в новостройках, пришло государство, предложившее программу субсидирования ипотечных ставок на приобретение первичного жилья свыше 12%. Это позволило сначала удержать ипотеку от полного провала, а затем и перейти к восстановительному росту. Уже в мае этого года в ходе заседания Госсовета, посвященного вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что в 2015 году в рамках госпрограммы субсидирования процентной ставки был взят каждый третий ипотечный кредит.

Стройка с господдержкой

По словам Карины Артемьевой, в восстановлении ипотеки оказались заинтересованы все — и банки, и заемщики, и строительные компании: «Для банков ипотека удобнее, чем некоторые виды потребительских кредитов, в том числе потому, что сразу выдается крупная сумма, на которую начисляются крупные проценты. Для заемщиков же государство не стало отменять программу возврата подоходного налога при покупке первого жилья, не говоря уже о программе субсидирования процентных ставок. Кроме того, реально полезной для населения оказалась программа материнского капитала, особенно в регионах, где жилье стóит не так, как в Москве — сертификат материнского капитала может обеспечивать не просто первый взнос, а до половины стоимости квартиры. А крупнейшие застройщики активизировали сотрудничество с банками: например, любой значимый новый строительный проект в Подмосковье реализуется компаниями, аккредитованными в том или ином банке, о чем крупными буквами пишется в рекламных материалах».

О том, что ипотека оказалась выгодна всем, говорит и руководитель Аналитического центра «Эксперт» Сергей Селянин: «Ипотека нужна государству, чтобы строительная отрасль и связанные с ней сегменты как-то жили. Кроме того, ипотека — это инвестиции людей, для которых приобретаемое жилье — не единственное. Это инвестиции в расчете на то, что кризис кончится и будет рост. Правда, здесь надо учитывать, что часть ипотеки — это кредиты малому бизнесу под залог недвижимости, пусть и оформленные как ипотека».

Так или иначе, активная господдержка ипотеки уже привела к тому, что показатели строительства в текущем году не рухнули. Согласно данным Росстата, за десять месяцев в России было введено 55,6 млн кв. м жилья, или всего на 6,4% меньше, чем за тот же период 2015 года, причем, по оценке Минстроя РФ, сокращение коснулось сегмента индивидуальных застройщиков, а индустриальное домостроение осталось на прошлогоднем уровне. По недавнему прогнозу министерства строительства и ЖКХ РФ, за весь год будет введено 77−80 млн кв. м, что лишь немногим меньше, чем показатели 2014 года, когда был установлен постсоветский рекорд — 85 млн «квадратов».

В то же время уже в следующем году госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке может быть завершена, поскольку конечные ставки уже снизились до минимального уровня, выше которого начинается субсидирование (12%). «В следующем году рынок будет достаточно крепким, чтобы развиваться и без программы господдержки, и ставка в среднем по рынку стабилизируется на уровне 12,5−13 процента годовых», — заявил еще в августе Герман Греф. Месяц назад эту точку зрения поддержал Михаил Мень, отметивший, что в связи со снижением ключевой ставки программа субсидирования ставки теряет свою актуальность и ее продление программы в действующем виде на 2017 год не требуется.

В то же время правительство рассматривает новые меры поддержки ипотеки — в частности, еще на майском заседании Госсовета обсуждался вопрос о выпуске качественной ценной бумаги, которая будет иметь в своей основе первоклассную безрисковую ипотеку. Тогда министр финансов РФ Антон Силуанов сообщил, что этот механизм обеспечит гражданам, намеренным приобрести новое жильё, гарантию того, что ценная бумага будет в конечном счёте обеспечена квадратными метрами. Идея нашла поддержку у Владимира Путина, который отметил, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5%.

Практика приобретения бумаг с ипотечным покрытием в России существует и сегодня, говорит Карина Артемьева: пулы ипотечных кредитов, которые являются покрытием по таким бумагам, покупают у банков, например, АИЖК и банк «Дельта Кредит». «Если же это будет делаться на более высоком уровне и в более значительных объемах крупным государственным покупателем, то это поддержит развитие рынка, как минимум, с репутационной точки зрения. В ситуации, когда тренд по снижению ключевой ставки ясен, необходимость в субсидировании ставки для конечных заемщиков действительно исчезает. Сейчас важно, чтобы ставки вернулись хотя бы на уровень, который был до кризиса 2009 года — порядка 9 процентов годовых», — отмечает эксперт.

Кроме того, прекращение субсидирования ставки по ипотеке может стать хорошей новостью для владельцев вторичного жилья, которые оказались в неравных условиях с застройщиками. Субсидии поддержали продажи квартир в новостройках, но вторичный рынок таких привилегий не получил и фактически встал — без шансов получить льготы от государства. «На „вторичку“ субсидирования не будет никогда — хотя бы потому, что просто будут притворные сделки», — поясняет Сергей Селянин. Поэтому отмена субсидий по ипотечным ставкам может существенного повысить ликвидность вторичного жилья, которое, напоминает Карина Артемьева, менее рискованно с точки зрения и банка, и заемщика, ведь даже самые крупные строительные компании могут не завершить строительство в срок.

Малогабаритный рынок

Объемы введенного в строй за последние годы жилья позволяют однозначно квалифицировать ситуацию в отрасли как строительный бум, однако магия цифр не должна заслонять вопросы, связанные с качеством этих «метров квадратных». На падающие доходы населения застройщики массового жилья реагируют прежде всего снижением метража квартир — значительную долю на первичном рынке занимают так называемые студии, площадь которых может составлять 20 «квадратов», а то и меньше. Эта тенденция впервые проявилась еще во время кризиса 2008−2009 годов, а с началом нового кризиса развернулась в полном масштабе. В частности, в середине этого года аналитиками приводились следующие данные по Санкт-Петербургу: в жилых комплексах эконом-класса, находящихся на стадии ввода в эксплуатацию, на студии приходится около 70% от общего числа квартир.

Представители федеральных властей, курирующие строительный комплекс, похоже, вообще не видят в этом проблемы. «Нам показали сегодня квартиры 20 квадратных метров. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — заявил, в частности, в ходе июньского визита в новый татарстанский город Иннополис вице-премьер Правительства РФ Игорь Шувалов. При этом он посетовал, что россияне до сих пор живут «в парадигме одно-, двух-, трехкомнатных и так далее квартир», а мировые тенденции жилищного строительства обходят Россию стороной, хотя квартиры площадью 20 «квадратов» «востребованы во всех мегаполисах мира».

Учитывая то, что семье Шувалова принадлежит немало элитной недвижимости, это высказывание прозвучало откровенно издевательски (причем почти одновременно стало известно о причастности вице-премьера к приобретению нескольких квартир в сталинской высотке на Котельнической набережной Москвы). Однако рассчитывать на то, что государство будет как-то влиять на застройщиков, выбрасывающих на рынок миллионы квадратных метров потенциально неликвидного жилья, явно не приходится. Более того, среди федеральных властей возобладала идея о том, что нехватку метража квартир можно компенсировать благоустройством дворов, в связи с чем сегодня предлагается отказаться от понятия «жилье экономического класса» в пользу термина «стандартное жилье». «Помимо того, что меняются территории, меняются подходы застройщиков к проектированию жилья, в первую очередь стандартного. Это жилье разной площади — от 20 до 100 квадратных метров, и комфорт такого жилья — вопрос продуманности каждого метра», — заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на форуме «Среда для жизни: новые стандарты», который прошел в сентябре все в том же Иннополисе.

Между тем никто из чиновников не говорит о том, что практика возведения многоэтажных жилых микрорайонов с преобладанием малогабаритных квартир — это не просто путь в никуда, это воспроизведение тех стандартов градостроительства, от которых давно отказались во многих странах. Классическим примером того, к чему может привести такая концепция массового строительства, стал жилой комплекс «Прюитт-Айгоу» в американском городе Сент-Луисе — 33 11-этажных жилых корпуса на 2870 квартир, в основном с небольшой площадью. Предполагалось, что этот комплекс решит жилищные проблемы молодых квартиросъёмщиков, относящихся к среднему классу — собственно, то же самое сегодня заявляют девелоперы: пресловутые студии, мол, предназначены для «активных молодых людей», которые воспринимают квартиру исключительно как спальное место. В американском случае все кончилось тем, что молодежь стала быстро покидать «Прюитт-Айгоу», который за несколько лет превратился в негритянское гетто, и всего через 16 лет после строительства комплекса (в 1972 году) его пришлось расселить и взорвать. Аналогичные прецеденты имели место и в других странах.

Однако в российском случае подобный сценарий представить довольно затруднительно, учитывая хронические дыры в бюджетах муниципалитетов, которым такие затратные мероприятия, как снос целых кварталов, будут просто не по карману. Поэтому с большой долей вероятности можно утверждать, что построенные в последние году на окраинах миллионников многоэтажные гетто — это очень надолго. При этом многие отечественные чиновники и эксперты продолжают превозносить своего новоявленного кумира — покойного сингапурского диктатора Ли Куан Ю, навязывая России форматы градостроительства, неизбежные для островного города-государства, где каждый клочок земли стоит на вес золота, но едва ли оправданные для самой большой страны мира.

Николай Проценко