Наплыв иммигрантов привел к перегреву на рынке недвижимости Армении: плюсы и минусы

В конце прошлой недели международное рейтинговое агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента Армении в иностранной валюте с «B+» до «BB-«. Причем повышение рейтинга обусловлено уверенным экономическим ростом. Fitch ожидает, что эта динамика сохранится в свете притока мигрантов. «С начала украинского конфликта в 2022 году в стране обосновались примерно 50 000−65 000 иммигрантов из России, Украины и Беларуси. Количество иммигрантов эквивалентно 2,2% населения Армении. Это способствовало сильному росту экономики страны на уровне 12,6% в 2022 г., и Fitch ожидает, что экономика вырастет на 7,2% в 2023 г., 5,9% в 2024 г. и 4,5% в 2025 г.», — отметили в агентстве.

Однако наплыв трудовых мигрантов, в основном из России, как отмечает Fitch, привел к перегреву на рынке недвижимости: в первой половине 2023 года цены на жилую недвижимость в Армении выросли к среднем на 10% в годовом исчислении.

Эксперт с 30-летним стажем индивидуальный брокер Андраник Мушегян в беседе с EADaily назвал рост цен на жилье очевидным, а ситуацию на рынке в целом «ненормальной». Резкий рост цен на недвижимость в стране наблюдается с начала СВО на Украине и массового притока релокантов. Впрочем, как считает эксперт, наблюдаемое явление несет в себе и положительные моменты. К примеру, если раньше граждане, купившие 3-комнатную квартиру на улице Комитаса за $ 85 тысяч, могли сдавать ее лишь за 200 тысяч драмов, то есть вернуть затраченные средства за 30 лет, то теперь могут сдать ее за $ 1,5 тысячи и вернуть их в течение 10 лет.

«Иначе говоря, начали формироваться нормальные рыночные условия, когда стоимость аренды стала пропорциональна цене продажи», — рассуждает эксперт.

Несмотря на это, рост спроса на аренду жилья эксперт называет «более чем очевидным». Правительству удалось устранить все те недостатки, которые характеризовали прежний ипотечный рынок, отметил Мушегян. В результате граждане стали доверять банкам, а последние, в свою очередь, гражданам, сказал он, назвав это «очень важным» фактором на рынке.

Однако пока судить о результатах ипотечного рынка сложно, так как банки продлили сроки приема документов на выдачу ипотечных кредитов.

«Если ранее этот срок был ограничен 15 днями, то теперь он продлен более чем на месяц. По моим представлениям, все операции с участием комбанков и граждан должны быть завершены в течение месяца, а не только начинаться, что сказывается на отчетах Кадастра», — пояснил Мушегян.

Несмотря на это, эксперт уверен, что рост цен на недвижимость неизбежно приведет к снижению процентных ставок по ипотеке. Спрос же на такие кредиты будет расти, так как теперь граждане могут обслуживать свой долг без особого напряжения.

«Ранее, привлекая кредиты, жители оказывались в процентной ловушке, поскольку даже арендная плата не позволяла погасить эти проценты. Банк навязывал такие условия, что люди вынуждены были продавать свое имущество. С нынешними ценами люди не только погашают проценты, но и спокойно живут. И этот процесс углубляется», — констатировал он.

Мушегян обратил внимание на то, что на строительном рынке появились новые игроки. Как результат — под еще заложенный фундамент будущего дома уже есть покупатели как из числа местных жителей, так и релокантов.

«В любом случае, привлечение кредитов на фоне роста цен на недвижимость свидетельствует о том, что граждане видят будущее. Уверен, что цены в будущем не изменятся и останутся на нынешнем уровне», — подчеркнул эксперт, добавив, что на это указывает и рост зарплат, которые уже достигают 500 тысяч — 1 млн драмов ($ 1 равен 399 драмам).

В свою очередь, директор биржи недвижимости Артем Прибыльский уверен, что основные игроки на рынке недвижимости — либо состоятельные граждане, либо иностранцы. Для большинства граждан страны рынок при его нынешних ценах практически недосягаем, говорит он. В то же время эксперт называет сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости временной. Он отмечает, что с отъездом релокантов ситуация войдет в нормальное русло.

«Рынок недвижимости крайне чувствителен, на него оказывают влияние многие факторы — темпы роста экономики, уровень бедности, темпы роста зарплат и т. д.», — сказал он.

Отметим, что, согласно последним данным Государственного комитета кадастра недвижимости, в мае текущего года среднерыночная стоимость квартир в Армении повысилась на 11% годовых, составив 127,9 тыс. драмов за 1 кв. м. В Ереване цены на квартиры в мае 2023 года выросли на 7,7% годовых — до 416,7 тыс. драмов за 1 кв. м. В общей сложности в Армении в мае 2023 года совершено 18 176 сделок с недвижимостью, что выше показателя годовой давности на 2%. Из общего числа на долю сделок по купле-продаже приходится 24,3%, или 4 408 (с годовым спадом на 13,1%), а на долю сделок по аренде — 5,5%, или 1 013 (с годовым ростом на 11,8%).

Отметим, что ранее глава Минцифры РФ Максут Шадаев сообщал, что программа «обратной релокации» для ИТ-специалистов, которая обсуждалась в министерстве в прошлом году, не потребовалась, так как айтишники возвращаются в Россию. В конце мая председатель правительства РФ Михаил Мишустин сообщал, что 85% специалистов ИТ-сферы, ранее покинувших Россию, вернулись назад.

Напомним, что с начала марта 2022 года переехавшие в Армению релоканты создали более 1 200 компаний и ИП. В мае 2023 года министр экономики РА Ваан Керобян сообщал, что с февраля 2022 года в Армению релоцировались порядка 118 тысяч человек, 68 тыс. из которых — этнические армяне, а порядка 50 тыс. — представители других национальностей. Министр подчеркивал, что многие из прибывших рассматривают вариант того, чтобы пустить корни в Армении.

«Это очень хорошо, поскольку одной из главных целей министерства является создание в Ереване регионального высокотехнологического хаба», — заявлял он.

По данным правительства Армении, в 2022 году в республике было создано более 12 тыс. новых компаний и 25 тыс. ИП. Предварительный общий объем осуществленных инвестиций оценивается в 1 трлн 688 млрд драмов (около 20% ВВП), а объемы прямых иностранных инвестиций достигли почти 1 млрд долларов, что является рекордным показателем в истории страны.