Время возвращать триллионы: китайские застройщики на грани системного кризиса

Прорыв «пузыря» на китайском рынке недвижимости, о котором так долго предупреждали многие эксперты, близок как никогда. Вслед за крупнейшим застройщиком Evergrande, который допустил дефолт по своим облигациям, проблемы с погашением долгов возникли у ряда других девелоперов, активно привлекавших международные капиталы. Спасти все терпящие бедствие закредитованные компании китайские власти не смогут (а пока и не особенно стремятся), а следовательно, велика вероятность цепной реакции, учитывая традиционно высокий уровень связей между застройщиками. Аналитики всеми силами пытаются успокоить рынок, заверяя, что повторения глобального кризиса 2008 года пока ожидать не следует, но динамика строительного комплекса — одного из главных драйверов экономики КНР — оказалась под большим вопросом. Продажи недвижимости в Китае уже испытывают сильный спад, что неизбежно отразится на многих других отраслях, много лет пожинавших перегрев цен на жилье в стране.

Новости о критической ситуации в строительном комплексе приходят из Китая практически ежедневно. 11 октября компания Modern Land, реализовавшая около 200 девелоперских проектов в более чем 50 городах Китая и других стран, обратилась через Гонконгскую фондовую биржу к своим инвесторам с просьбой отсрочить погашение очередного облигационного платежа на сумму $ 250 млн. Срок платежа наступает 25 октября, но застройщик хотел бы сдвинуть его на январь, поскольку стремится улучшить «управление ликвидностью и денежными потоками и избежать любого потенциального дефолта по платежам». Компания уже заявила, что ее руководство намерено предоставить около 800 млн юаней ($ 124 млн) в виде займов, однако рынок в перспективы Modern Land, похоже, не слишком верит — с начала года котировки ее акций упали на 45%.

Очередная серия проблем возникла и у холдинга Evergrande, который уже стал символом кризиса китайского стройкомплекса. 12 октября он пропустил уже третий раунд выплат по облигациям за три недели, что лишь усилило опасения по поводу проблем других девелоперов, которым в ближайшее время предстоит погашать серию долговых обязательств. Де-факто компания миллиардера Хуэй Ка Яна, накопившая $ 305 млрд долгов, уже находится в дефолтном состоянии — в сентябре доходность по пятилетним облигациям Evergrande превысила невероятные 500% годовых, что безошибочно сигнализирует о близком крахе. В конце сентября международное рейтинговое агентство S&P обнадежило инвесторов прогнозов, что банкротство Evergrande не должно создать системных рисков, банковский сектор Китая переварит дефолт компании без существенного ущерба, но в то же время предупредило о возможном эффекте домино. Именно по такому механизму развивался глобальный кризис 2008 года, начавшийся, как известно, с проблем американского рынка ипотечных бумаг, которые распространились на весь мировой финансовый сектор.

Опасения эффекта домино уже не раз подтвердились. На минувшей неделе выплаты кредиторам на сумму $ 315 млн пропустила группа Fantasia Holdings — девелопер из Шэньчжэня, который специализировался на жилой недвижимости класса люкс. Подразделение по управлению недвижимостью компании Country Garden, второго по величине застройщика в Китае после Evergrande, проинформировало рынок о получении от Fantasia уведомления о невозможности рассчитаться по долгам. Агентства S&P и Moody’s незамедлительно снизили кредитные рейтинги девелопера до дефолтного уровня, заявив, что невыплата основной суммы долга может привести к дефолту по остальным обязательствам.

По оценке японского финансового конгломерата Nomura Holdings, совокупный объем долгов китайских застройщиков на данный момент превышает $ 5 трлн, причем за последние пять лет он удвоился. Вероятность дефолта компаний, вышедших на международный рынок капитала, аналитики оценивают в 40%, исходя из того, что в прошлую пятницу облигации 24 из 59 китайских девелоперов, которые включены в индекс азиатских корпоративных долларовых облигаций ICE BofA, торговались с доходностью выше 20%, сигнализирующих о высоких рисках дефолта.

Один из главных вопросов, который по-прежнему остается непроясненным, заключается в том, как будет реагировать китайское правительство, если ситуация зайдет слишком далеко. В случае с Evergrande власти пока предпочитают умывать руки, что выглядит идеологически обоснованным решением. Evergrande — компания частная, и спасать ее за государственные средства — значит подавать рынку сигнал, что принцип too big to fail («слишком большой, чтобы рухнуть»), на который нередко рассчитывают «акулы капитализма», работает и в социалистическом Китае.

Кроме того, Пекин может возложить часть мероприятий по ликвидации кризиса на региональные власти. Как сообщала в конце сентября The Wall Street Journal, китайское правительство уже обратилось к местному начальству с просьбой подготовиться к усугублению проблем Evergrande. Такой подход вполне соответствует общему курсу китайского руководства на предоставление регионам значительных полномочий в экономической политике, что по определению подразумевает и ответственность за последствия решений по обеспечению роста любой ценой. Наконец, серьезный вклад в купирование эффекта домино может внести Нацбанк Китая, верный проводник политики партии и правительства в финансовой сфере.

Но текущая ситуация осложняется тем, что на фоне сложностей застройщиков с погашением долгов в Китае падают продажи жилой недвижимости. По оценке исследовательского подразделения CRIC китайской консалтинговой компании e-House, в сентябре продажи жилья ста крупнейших застройщиков страны сократились на 36% к тому же месяцу прошлого года, а у Evergrande они рухнули на 44%. Австралийский инвестиционный банк Macquarie оценивает сентябрьское падение продаж недвижимости в 30 крупнейших городах Китая в 31% год к году. По мнению аналитиков, дефолт Fantasia продемонстрировал, что проблемы Evergrande «могут ослабить настроения покупателей жилья, девелоперов и банков, заставив большее количество застройщиков столкнуться с кризисом ликвидности». Зависимость в данном случае совершенно прямая: без притока живых денег у девелоперов еще меньше возможностей гасить свои долги.

Следующий ожидаемый шаг кризиса — расползание проблем застройщиков по реальному сектору экономики Китая, учитывая то, что доля строительства и смежных отраслей в ВВП страны оценивается примерно в 30%. Вклад китайских властей в возникновение такого сценария не подлежит сомнению: наращивание строительства жилья и связанной с ним инфраструктуры стало одним из приоритетных мероприятий в рамках борьбы с мировым кризисом 2008 года. Одним из символов этой политики стали знаменитые города-призраки, строительство которых вносило свою лепту в поддержание высоких темпов экономического роста. А еще одним источником накачки ВВП стал рост цен на недвижимость до совершенно неприличных значений, вопреки неоднократным заявлениям руководства страны на тему «квартиры — для жизни, а не для спекуляций».

Этот лозунг впервые прозвучал в 2016 году, вскоре после того, как на уже перегретом рынке недвижимости Китая случился относительно локальный кризис, однако цены продолжали расти. Вложения в недвижимость традиционно считаются в Китае лучшим способом приумножить сбережения, поэтому в стране за последние годы стремительно сформировалась прослойка рантье, в то время как для многих китайцев, особенно молодых, покупка квартиры оказывается недосягаемой целью. Эта ситуация все больше беспокоит власти, поскольку недоступность жилья на корню подрывает принципы социализма с китайским лицом. Несмотря на большие объемы социального жилья, которое строилось в стране, первые роли в этом секторе государство еще в 1990-х годах уступило частному бизнесу.

К концу 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Пекине приближалась к $ 8 000, в Шэньчжэне она достигла почти $ 7 500, а в Шанхае составляла $ 6 300. Если исходить из того, что средняя зарплата в Пекине составляет около $ 1 560 в месяц, на среднестатистическую квартиру площадью 30 «квадратов» придется копить 13 лет без учета всех остальных расходов. Есть и более впечатляющие оценки перегретости рынка. Например, отдел по управлению активами американского инвестбанка J.P. Morgan Stanley подсчитал, что средняя стоимость квартиры в Пекине или Шэньчжэне в настоящее время более чем в 40 раз превышает средний годовой доход китайской семьи.

На этапе бурного роста рынка основным инструментом поддержки продаж жилья в Китае предсказуемо стала ипотека. Однако еще перед коронавирусным кризисом этот механизм стал барахлить: к 2019 году доля ипотечных кредитов в долгах китайцев достигла 60% (в абсолютных показателях это ошеломляющие $ 3,5 млн), а качество их обслуживания снижалось. Из-за нарастающих проблем с выдачей новых кредитов продажи ряда застройщиков стали падать, при этом динамика роста цен в 2019 году была минимальной за длительный период. Все это сказалось на замедлении китайской экономики, которая вошла в 2020 год с непривычно низкими для себя темпами роста примерно в 6%. Теперь же и эти показатели могут оказаться недосягаемыми. Под влиянием событий на рынке недвижимости аналитики Oxford Economics понизили прогноз роста ВВП Китая в третьем квартале до 3,6% в годовом исчислении, а в 2022 году ожидают, что экономика КНР прибавит 5,4%.

В отличие от ряда стран (включая Россию), где в прошлом году власти решили поддержать падающую экономику расширением кредитования населения, Китай оказался в ситуации, когда такие меры в неограниченных объемах могли бы лишь еще больше нагрузить финансовую систему плохими долгами. Поэтому программа стимулирования экономики кредитом оказалась кратковременной, и уже к октябрю прошлого года объем нового банковского кредитования в национальной валюте упал до минимального с начала кризиса уровня 690 млрд юаней ($ 104,3 млрд), что оказалось гораздо хуже консенсус-прогноза аналитиков (800 млрд юаней). Качество обслуживания займов продолжало ухудшаться, и в начале этого года появилась информация, что китайский ЦБ потребовал от банков удерживать объемы кредитования на уровне годичной давности. К тому же не стоит забывать, что в Китае десятки миллионов людей фактически не имеют доступа к банковским услугам, а следовательно, потенциал расширения ипотечных программ ограничен. По расчетам Oxford Economics, после введения ограничений на кредитование жилищное строительство в Китае в августе этого года находилось на уровне на 13,6% ниже того, который существовал до пандемии. Еще больше — на 17,5% в годовом выражении — упали доходы местных органов власти от продажи земли застройщикам. Это создает еще одну предпосылку для цепной реакции, поскольку доходы местных бюджетов, тоже обремененных большими долгами, в значительной степени зависят именно от строительного комплекса.

Наконец, китайское правительство публично расставило политические акценты в жилищном вопросе. В конце прошлого года на центральном совещании по экономической работе было объявлено, что «серьезные жилищные проблемы в крупных городах» будут решаться при помощи развития арендного жилья. Этот же приоритет на период XIV пятилетки (2021−2025 годы) в начале сентября назвал министр жилья, городского и сельского строительства КНР Ван Мэнхуэй, в очередной раз напомнив о том, что квартиры предназначены для жизни, а не для спекулятивных инвестиций. Иными словами, застройщикам, уже испытывавшим проблемы с долгами, был отправлен внятный сигнал: коммерческий сектор больше не рассматривается как приоритетный в решении квартирного вопроса. В целом такой подход укладывается в «новый курс» председателя КНР Си Цзиньпина по закручиванию гаек в отношениях государства с бизнесом.

Опасения властей вызывает и то обстоятельство, что многие застройщики давно используют схемы, напоминающие финансовые пирамиды: значительная часть рыночного предложения представляет собой недостроенное жилье, завершение которого зависит от того, насколько успешно девелопер сможет привлечь средства покупателей. Чем чреваты подобные конструкции, российской аудитории вряд ли стоит лишний раз объяснять. Так или иначе, пирамиды на жилищном рынке свидетельствуют об исчерпании прежней модели его роста, и пока складывается впечатление, что китайские власти рассчитывают на очистительный кризис, который уберет игроков, переоценивших свои возможности.