«Рынок живой»: почему стоимость домов в Крыму бьет статистические рекорды

Средства массовой информации утверждают, что Крым вырвался в абсолютные лидеры по стоимости загородных домов во всероссийских масштабах. Что это значит и насколько корректна статистика?

Издание «Примечания» со ссылкой на экспертов «Авито. Недвижимость» опубликовало данные, свидетельствующие о том, что Крым «оставил позади» регионы, считающиеся традиционными лидерами на рынке загородной недвижимости Российской Федерации, — Московскую и Ленинградскую области. Если в них средние дома стоят соответственно 7,4 и 6,3 млн рублей, то в Крыму — 7,8 млн. Для сравнения: в Кемеровской области дом можно купить за 1,3 млн рублей, а в среднем по России — за 3,3 млн.

При этом, согласно данным ЦИАН, Севастополь и Республика Крым стали абсолютными рекордсменами по подорожанию жилья с июля 2018 по июль 2019 года. «Новостройная» недвижимость (правда, без разделения на многоквартирную и индивидуальную), согласно информации ресурса, в Севастополе выросла в цене на 30%, а в РК — на 29%.

О том, насколько корректны приведенные экспертами расчеты, а также о чем они могут свидетельствовать, корреспондент EADaily поинтересовался у крымских и севастопольских экспертов.

Председатель постоянного комитета Законодательного собрания Севастополя по социально-гуманитарным вопросам Татьяна Щербакова оценила данные как вполне правдоподобные.

«Они такие дорогие, потому что их покупают за такую цену. Дома в Крыму и Севастополе пользуются спросом. И никакой тайны в этом нет. Каждый хочет иметь дом на берегу моря», — отметила она.

Однако, по мнению депутата, при приобретении недвижимости нужно проявлять разумную осторожность, так как ажиотажем могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

«Как подсказывает опыт работы с обращениями граждан, то, что люди видят на сайте, на котором висит объявление о продаже, и то, что есть на самом деле, не всегда одно и то же. И это нужно иметь в виду», — подчеркнула Щербакова.

Доцент кафедры управления филиала МГУ в Севастополе Евгений Балашов называет вопрос цен на жилье в Крыму болезненным.

«Многие не могут позволить себе собственное жилье. Структурированный рынок земли отсутствует», — отметил ученый.

По его словам, дома в Крыму и Севастополе стоят примерно на 40% больше, чем в Ростове или Краснодаре.

С тем, что цены на дома в Крыму и Севастополе выше среднероссийских, согласен и председатель постоянной комиссии Заксобрания Севастополя по бюджету Вячеслав Аксенов. Но он указывает, что сейчас тенденции повышения уже нет:

«С прошлого года реальные цены сделок пошли на снижение».

А вот начальник отдела работающего в Крыму и Севастополе агентства недвижимости «Мультидом» Марина Звинник-Юрченко не склонна полностью соглашаться с оценками, свидетельствующими о «ценовом лидерстве» Крыма на рынке загородной недвижимости.

«Спорное утверждение. На рынке есть самые разные дома по самым разным ценам. Есть, конечно, сказочно дорогие объекты, но они штучные. Есть загородные дома площадью 300 — 400 квадратных метров, очень хорошие и красивые, которые стоят 10 — 15 млн. А дома площадью 100 — 200 квадратных метров в районах вроде Фиолента или Дергачей (пригороды Севастополя. — EADaily) можно купить по цене в районе 6 млн. Активно застраивается Байдарская долина. Недостроенный дом — например, без отделки — с определенными оговорками может стоить вообще 4,5 млн. Средний показатель искусственно подскакивает за счет супердорогих штучных объектов», — рассказала она.

По словам Звинник-Юрченко, в Крыму ситуация в целом аналогична севастопольской.

«Джанкой и Ялта — это две большие разницы, и данный перепад несколько искажает картину. В реальности типичный загородный дом в Крыму или Севастополе будет стоить меньше, чем в Московской или Ленинградской области, — подчеркнула эксперт. — При подборе дома на полуострове следует проявлять разумную осторожность. Не ко всем риелторам стоит обращаться. Агентства выбирать нужно только те, у которых имеются хорошие отзывы и долгий срок жизни. В самостоятельное плавание в этом вопросе, кстати, тоже пускаться не стоит. Это может привести к проблемам. Для покупки дома необходимо знать всю подноготную земельного участка, получить полную и беспристрастную информацию.

Человек при подборе земли может запросто столкнуться с ее нецелевым использованием, например со строительством дома на участках СТ или на сельскохозяйственных землях за границами населенных пунктов. Были случаи, когда недобросовестные предприниматели покупали гектар земли сельскохозяйственного назначения, нарезали из него участки и строили дома, которые продавали под видом ИЖС. Вот только такие строения потом никак не ввести в эксплуатацию. Кроме этого, есть масса других категорий „проблемных“ участков — арестованные, находящиеся в зонах охраны историко-культурных памятников, имеющие ограничения по линии экологии. А еще нужно смотреть на коммуникации».

В последние годы обладатели индивидуальных домов в Крыму и особенно в Севастополе столкнулись с рядом неожиданных проблем. В РК в украинский период были распространены самозахваты земли — дома могли быть построены на земельных участках, никак не оформленных либо имеющих лишь часть документов. Хотя потенциальных покупателей и убеждали, что продавец «просто торопится» и «остается только разобраться с формальностью», легализовать такие строения обычно невозможно.

В Севастополе проблема самозахватов так остро не стояла. Однако в 2010 — 2013 годах несколько тысяч земельных участков в пригородной зоне были отведены по процедурам, которые сейчас считаются незаконными. Речь идет, в частности, о приватизации земель лесного хозяйства, о выделении участков администрацией, а не горсоветом, о передаче в частные руки земель Министерства обороны. За последнее время, согласно данным СМИ и соцсетей, были признаны незаконными отводы администрацией украинских времен примерно 6 000 участков. А недавно в популярных севастопольских интернет-сообществах появилась информация о том, что иски стали получать владельцы земли, относившейся ранее к территориям воинских частей.

«Самостоятельно покупатель может вовремя не получить необходимую информацию об ограничениях, а затем столкнуться с серьезными сложностями», — заметила Марина Звинник-Юрченко.

В то же самое время, если найти квалифицированного специалиста по недвижимости, любых проблем можно избежать.

«На сегодняшний день на рынке есть и дома, и земельные участки. Есть выбор, он хоть и не очень велик, но есть. Крым открыт для покупателей. Рынок живой. Вкладывать в недвижимость Крыма можно и нужно. Сейчас цены подросли, но поздней осенью и ранней весной можно заключить очень выгодную сделку», — считает она.

По мнению Евгения Балашова, вне зависимости от того, являются Крым и Севастополь лидерами в ценовом рейтинге или нет, дома для местного населения остаются относительно недоступны и с данным вопросом нужно что-то делать.

«Проблему можно решать на нормативном уровне, например разрабатывать программы, позволяющие строить при государственной поддержке дуплексы и таунхаусы. Также нужно решить вопрос с предоставлением льготных кредитов, в том числе — на строительные материалы и работы», — подытожил эксперт.

Святослав Князев, Севастополь