Показатели нацпроекта по жилью изначально были завышены — эксперты

Спустя год после подписания «майского указа» президента одно из наибольших опасений вызывает реализуемость ключевых целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда», который, в частности, предполагает выход к 2024 году на объем жилищного строительства в 120 млн кв. м и снижение средней ставки по ипотеке до 7,9% годовых. Уже прошлогодние объемы жилищного строительства были существенно ниже, чем первоначально заложенные в паспорт нацпроекта, а в этом году стройка продолжает падать вместе с реальными доходами населения. Начиная с 1 июля российские застройщики переходят на новую систему финансирования проектов, предполагающую отказ от механизмов долевого строительства, и это создает предпосылки для дальнейшего сокращения ввода жилья, в том числе за счет снижения показателей средних и малых строительных компаний. Перспективы роста рынка с рядом существенных оговорок просматриваются лишь в следующем десятилетии, но факторы неопределенности сегодня настолько велики, что даже горизонт трех-четырех лет выглядит весьма долгосрочным и трудно прогнозируемым.

Регуляторная революция на падающем рынке

Согласно недавно опубликованным данным Росстата, в первом квартале 2019 года объемы ввода жилья в России снизились на 5,6% к соответствующему периоду прошлого года (14,8 кв. м против 15,7 кв. м). Фактически объемы жилищного строительства падают четвертый год подряд — последний раз рост был зафиксирован по итогам 2015 года, когда было сдано 85,3 млн кв. м, что оказалось абсолютным постсоветским рекордом. В прошлом году, согласно предварительным данным Росстата, объем жилищного строительства составил 75,3 млн кв. м, или на 4,9% меньше, чем в 2017 году. В дальнейшем Минстрой РФ уточнил прошлогодний показатель с повышением до 75,7 млн «квадратов», но в любом случае это значительно ниже, чем-то, что первоначально закладывалось в нацпроект «Жилье и городская среда» — 86 млн кв. м. На текущий год паспортом нацпроекта, утвержденным в конце прошлого декабря, предусматривается сдача уже 88 млн кв. м, но текущие показатели строительства ставят выполнимость этой задачи под большой вопрос.

Итоги первого квартала показали и углубление еще одной тревожной тенденции — концентрации основных объемов жилищного строительства лишь в нескольких регионах. Как показывают данные Росстата, более половины всего сдаваемого жилья приходится всего на 13 регионов: четыре столичных (Москва и Московская область — в сумме 16,4% от общероссийского объема, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 8,7%) и девять нестоличных (Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область, Башкирия, Свердловская, Самарская, Новосибирская, Воронежская и Челябинская области). В первом квартале объемы строительства жилья в них показывали либо довольно скромный рост, либо вообще снижались — исключением можно считать лишь Санкт-Петербург, где показатели строительства прибавили 11,7% к январю-марту 2018 года.

Типичный же случай для остальных регионов — это падение ввода жилья, измеряемое двузначными числами. В длинном списке таких субъектов — Брянская, Калужская, Костромская, Липецкая, Смоленская, Тверская, Архангельская, Мурманская, Астраханская, Волгоградская, Пензенская, Курганская, Тюменская, Амурская, Магаданская, Сахалинская области, значительная часть национальных республик, Забайкальский и Камчатский края. Есть, впрочем, и примечательные исключения: в Новгородской, Псковской, Омской областях, республиках Карелия и Коми, Алтайском и Приморском краях, а также в Севастополе жилищное строительство за первые три месяца показало двузначные темпы роста. Однако почти во всех этих регионах рост связан с эффектом низкой базы — в общероссийском зачете их доля остается мизерной.

О нарастании кризисных тенденций свидетельствует и такой показатель, как высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — по итогам первого квартала она в среднем по стране составляла 52,1% завершенного жилья. Отчасти это связано с тем, что традиционно большие объемы многоквартирного жилья сдаются в конце года, в связи с чем доля ИЖС по итогам года обычно снижается (в 2018 году она была равна 43,1%). Однако здесь нужно вернуться к целевым показателям нацпроекта, который предусматривает опережающий рост именно многоквартирного жилья — в этом году его доля должна составить 62,3%, а к 2024 году увеличиться до 66% (80 млн кв. м). Сейчас же застройщики многоквартирных домов находятся в ситуации неопределенности в связи с предстоящим переходом на проектное финансирование строительства с использованием так называемых эскроу-счетов, на которых будут замораживаться средства покупателей будущих квартир до сдачи дома девелопером. В паспорте жилищного нацпроекта предусмотрено, что в этом году количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов должно составить всего 34 тысячи единиц (против 653 тысяч договоров без этого механизма), но уже на 2021 год намечено противоположное соотношение: 635 тысяч ДДУ с эскроу-счетами и 71 тысяча без них.

Предстоящий отказ от долевого строительства еще в прошлом году стал определенным стимулом для рынка даже в ситуации продолжающегося падения реальных доходов населения. Для многих покупателей жилья неопределенность, связанная с изменением регуляторики, ускорила решение о приобретении квартиры, а неутешительные прогнозы по поводу неизбежного подорожания жилья при участии в финансировании стройки банков подтолкнули вверх стагнирующие цены. Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, эффект отмены долевого строительства основательно ощущается рынком: если в прошлом году в некоторых городах цены на жилье выросли примерно на 5% за весь год, то теперь такая динамика наблюдается уже по итогам первого квартала. Тенденция к росту цен будет продолжаться весь этот год и может ускориться после 1 июля, считает эксперт.

Однако, продолжает Володько, переход на новую систему финансирования вкупе с продолжающимся падением доходов (в первом квартале Росстат вновь зафиксировал их снижение на 2,3%) явно не способствует выполнению показателей, заложенных в нацпроект:

«120 миллионов квадратных метров жилья — это объективно очень высокий показатель даже для планомерного развития рынка при устойчивых темпах экономического роста и доходов населения. Но поскольку в последние пять-шесть лет российская экономика находится в шатком состоянии, рассчитывать на активные темпы роста строительства было сложно. Показатели, которых реально достичь при существующих условиях в очерченный нацпроектом период, — около 100 миллионов квадратных метров в год. Но когда формировались показатели по нацпроекту, вряд ли кто-то системно задумывался о рынке жилья, о том, какие системные факторы позволят выполнить этот план, какие есть риски, какие меры нужно предпринять и т. д. Чтобы существенно нарастить объемы жилищного строительства, рынок должен быть стабилен и с точки зрения регуляторики. Если бы в дорожные карты еще пять лет назад был заложен отказ от долевого строительства, то можно было бы заранее прогнозировать последствия этого в виде сокращения числа игроков, что привело бы к корректировке планов в сторону сокращения, но это обеспечило бы стабильность рынка. Этого сделано не было — правила игры достаточно хаотичны, системного подхода нет».

По мнению Ильи Володько, крупные игроки строительного рынка по всей России уже готовы работать по новой системе финансирования — у стабильных компаний есть доступ к банковскому финансированию, устоявшиеся связи с партнерами в финансовых организациях и проблем с переходом на новые правила игры у них не должно быть. Гораздо сложнее средним строительным компаниям — многие из них смогут продолжить деятельность, но ее объемы, скорее всего, значительно сократятся, на большее просто не хватит ресурсов. Совсем небольшие игроки, возможно, будут придумывать какие-то обходные схемы, но для них это может обернуться серьезными последствиями со стороны контролирующих структур вплоть до уголовных дел. Впрочем, уточняет эксперт, капитал очень подвижен, и уже к концу этого года многие финансовые организации и различные инвесторы, от частных до корпоративных, увидят, что рентабельность в строительной сфере существенно выросла, поэтому интерес к строительному комплексу повысится, могут возникнуть совместные проекты и без участия банков. Но в ближайшие два года число новых проектов, скорее всего, сократится, и если оно будет соразмерно спросу, то рынок останется стабильным.

Все выше и плотнее

Если же обратиться ко второй половине нацпроекта — городской среде, — то следует признать, что погоня за количественным приростом «метров квадратных» едва ли способствует ее качественному улучшению, особенно в ситуации, когда стройка все больше концентрируется в нескольких регионах. Прямое следствие этой концентрации — дальнейшее увеличение и без того высоких плотности и этажности застройки в крупных городах и агломерациях, что категорически нельзя считать повышением комфортности городской среды. Характерным примером этого процесса выступает пресловутая московская реновация, она же снос хрущевок, реальным результатом которого (в отличие от декларируемого) уже сейчас становится нарастание плотности и высотности застройки. «В законе нет уточнений относительно этажности домов в рамках программы реновации. В среднем новые дома будут иметь около 14 этажей, но от этого можно отступать», — заявил еще в конце прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Как отмечает архитектор и урбанист профессор Южного федерального университета Сергей Алексеев, определенные положительные тенденции в области благоустройства благодаря нацпроекту уже ощущают малые города, которые зачастую находятся в глубоком кризисе и от бюджетного «пирога» на благоустройство вообще ничего не получают. По его словам, в тех регионах, где власти озаботились системой отбора проектов, претендующих на федеральное финансирование, появилась возможность хоть немного сделать для их благоустройства. Например, в Ростовской области финансирование проектов благоустройства малых городов по федеральному гранту в этом году предусмотрено вдвое больше, чем год назад.

Но в целом, полагает Сергей Алексеев, ситуация в российском градостроительстве продолжает ухудшаться:

«Сейчас градостроительством недовольны все: горожан не устраивает точечная застройка, покупатели жилья недовольны его качеством, при этом у населения становится все меньше денег, чтобы брать ипотеку. Все это подталкивает ситуацию к кризису, который может привести рынок к какому-то новому качеству продукта. Мы катастрофически отстаем в пространственных решениях, которые находятся на уровне уже даже не вчерашнего, а позавчерашнего дня. По сути, профессиональные архитекторы из этих решений выключены, должность главного архитектора в муниципалитетах является формальной, хотя общественное мнение во всех градостроительных проблемах винит именно архитекторов, хотя у которых нет никаких рычагов сопротивления тому, что происходит в этой сфере. В результате профессионалы на должности главных архитекторов идти не хотят, и вместо них приходят временщики, исполняющие обязанности по подписыванию бумаг. Тем временем ситуация оказывается все менее управляемой: разрастаются микрорайоны, поглощая земли за чертой генпланов городов, это создает дополнительное давление на и без того перегруженную инфраструктуру. Но девелоперы штампуют то, что от них требуют инвесторы, и бодро отчитываются о выполнении показателей строительства. Никто не спорит с тем, что города должны развиваться, вопрос в том, как и где? Без профессионалов ответить на него невозможно».

По мнению Алексеева, переход на новую систему финансирования массового строительства создает дополнительные риски, поскольку банки будут опасаться работать с застройщиками из опасения за перспективы многих новых проектов. Объемы текущего строительства, полагает эксперт, и так явно завышены в сравнении с потребностями, а качество строительства находится на таком уровне, что это лишь приведет к новому осложнению ситуации в дальнейшем: «В массовом строительстве в регионах застройщики по-прежнему делают акцент на малогабаритное жилье, рассчитанное на быструю продажу, но такого количества этого типа жилья, как строится сейчас, совершенно не требуется, а в перспективе все это придется перепроектировать, что само по себе весьма сложно. Поэтому есть большие сомнения, что банки даже в целях наживы будут поддерживать такие проекты, и получение средств для значительной части застройщиков станет серьезной проблемой. В связи с этим планы достичь показателя 120 миллионов квадратных метров жилья в год изначально выглядят нереалистично в силу экономической ситуации. Это механически полученные цифры, основанные на предположении, что существующие тенденции будут действовать и дальше. Эти цифры выдаются за некий прогресс, но на самом деле они являются чистой абстракцией. Конкретные же задачи решают девелоперы, у которых собственное представление о рынке. Качество архитектуры их не интересует — только деньги в чистом виде».

Еще спасительная ипотека

Несмотря на продолжающееся снижение доходов населения, поддержку рынку жилья по-прежнему оказывает ипотека. За три месяца этого года было выдано 271,7 тысячи новых ипотечных кредитов на сумму более 591,2 млрд рублей — рост составил 6% в количественном и 19% в денежном выражении к первым трем месяцам 2018 года. Ипотечный портфель банковского сектора на конец марта достиг 6,9 трлн рублей, увеличившись за год на 24%, что соответствует темпу роста портфеля за 2018 год в целом.

Однако средняя ставка по выданным в первом квартале ипотечным кредитам — 10,17% (+0,44 процентных пункта к уровню первого 2018 года) — пока заметно превышает ту, что оговорена в паспорте жилищного нацпроекта на 2019 год — 8,9%. Учитывая непредсказуемость российских финансов, заглядывать в 2024 год, на который запланировано снижение ставки до 7,9%, точно пока не приходится, но пока на поддержание статус-кво работает российский ЦБ, в этом году пока не повышавший ключевую ставку. В начале этой недели первый заместитель председателя Банка России Дмитрий Тулин, выступая в Госдуме, сообщил, что достижение уровня ставки, заложенного в нацпроект, вполне реально. Как пояснил представитель ЦБ, если официальная инфляция снова снизится до 4%, что может случиться уже в первой половине следующего года, и удержится на таком уровне, вкладчики будут готовы размещать деньги в банках надолго и стоимость фондирования по ипотечным кредитам в результате снизится в среднем до 5%. По данным мониторинга «ДОМ.РФ», при отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок по ипотеке до уровня 10% и ниже.

Однако все это вряд ли окажет принципиальное воздействие на достижимость главного показателя нацпроекта — 120 млн кв. м жилья к 2024 году. По словам Ильи Володько, после того как у всех участников процесса появится окончательное понимание, что запланированные объемы строительства жилья по нацпроекту невыполнимы, возможны несколько сценариев.

Первый — оставить окончательный план без изменений, но произвести определенные подвижки по годам, отложив рост на конец периода, 2022−2024 годы в надежде на то, что ситуация в экономике поправится и доходы населения будут расти. Второй вариант — искусственно повысить объемы за счет каких-либо госпрограмм, например по достройке долгостроев. Если государство сделает это интересным для инвесторов или постарается решить эту задачу через госкорпорации, прирост, полагает Володько, может быть довольно существенным — порядка 20 млн кв. м ежегодно в течение года-двух. Еще один вариант — строительство недвижимости по госпрограммам реновации, в чем заинтересованы и чиновники на всех уровнях, и бизнес, хотя здесь возникает вопрос, хватит ли бюджетных денег на всю Россию. Возможно, для реализации таких программ будут выделены отдельные агломерации. Наконец, отмечает эксперт, всегда остается старый добрый метод приписок за счет формального ввода ИЖС, узаконивания самостроя и т. д.: неизвестно, насколько значителен этот ресурс, но если никаких других способов не останется, то, как говорится, все средства хороши.

Николай Проценко