Тяжба при Хероте: проблемы сочинских дольщиков замыкаются в порочный круг

Прошлогодние аресты высокопоставленных чиновников в Сочи не оказали заметного влияния на ситуацию с обманутыми дольщиками в главном курортном городе России, которая и стала основным поводом для антикоррупционной кампании. Очередные выступления жителей Сочи, пострадавших от недобросовестных застройщиков, подтверждают уже звучавшие предположения, что чиновники городской администрации составляют лишь низовое звено в коррупционной системе. На следующем ее уровне находятся суды, решениями которых обставляются действия махинаторов. Однако степень защиты судейского корпуса от внешних воздействий слишком велика, чтобы система была ликвидирована привычными правоохранительными мерами.

Несносная постройка

О том, что городская администрация действует в связке с судьями, в очередной раз напомнили обманутые дольщики, вышедшие 13 января на митинг в центре Сочи, несмотря на ливень. По их утверждению, принципиальная схема обмана покупателей квартир выглядит так: сначала администрация города выдает разрешение на строительство, а спустя некоторое время оспаривает его в суде, после чего инициируется процесс сноса уже возведенного дома как самовольной постройки.

Одним из наиболее вопиющих, по оценке участников митинга, примеров действия такой схемы является 12-этажный жилой комплекс «Солнечный пляж», построенный в поселке Адлер по улице Белорусской, 4 на первой линии, неподалеку от впадения в Черное море реки Херота (ударение на второй слог). Как утверждают покупатели жилья в этом доме (в общей сложности их более ста человек), они зарегистрировали его во всех положенных инстанциях вплоть до Росреестра, но теперь рискуют лишиться своих квартир. Стройку сопровождала серия судебных разбирательств, и в конце прошлого года суд Адлера постановил дом снести, причем даже не стал рассматривать покупателей квартир в качестве стороны в деле.

«Даже в качестве третьих лиц не привлекали к процессу. Ощущение полного отсутствия закона. Свято место пусто не бывает: нас отсюда выселят — кто-то это отожмет. Придется добиваться справедливости любыми правовыми способами или одевать желтый жилет», — сообщил участник митинга Ильшат Салахов, один из покупателей квартир на Белорусской, 4. По его словам, главный виновник злоключений дольщиков — администрация Сочи, которая использует такие рычаги, как суды, прокуратура и т. д. С аналогичными заявлениями выступили и дольщики, которые провели серию одиночных пикетов в Москве, у зданий Генпрокуратуры и Госдумы.

Судебные приставы уже инициировали демонтаж упомянутого дома, права на снос получила некая коммерческая структура, которая переуступила их другой организации. «Рабочие, которые находятся на объекте, как мы выяснили, получают зарплату наличными, официально не оформлены, выполняют достаточно опасные работы. Кем они являются в организациях, выполняющих данные работы, нам неизвестно, но их фактически прикрывает администрация города. Служба судебных приставов, прокуратура и правоохранительные органы бездействуют», — заявляет адвокат дольщиков Михаил Школьник.

Первоначальное разрешение на строительство на Белорусской, 4 получала индивидуальный предприниматель Ирина Андрияничева, причем в документе, выданном ей администрацией Сочи, был упомянут «индивидуальный жилой дом» высотой в два этажа и площадью застройки 789,4 кв. м. Однако в дальнейшем на «пятне» в нескольких метрах от моря появилась многоэтажка, в которой сразу же стали продаваться квартиры — самая типичная сочинская схема. В апреле 2016 года администрация Сочи подала в Адлерский районный суд иск с требованием признать здание самостроем, однако получила отказ. Решение суда первой инстанции отменил Краснодарский краевой суд, но затем было подписано мировое соглашение, на основании которого первоначальное решение Адлерского районного суда было признано законным.

В середине прошлого года, через некоторое время после первой серии арестов в мэрии Сочи, телеканал «Россия-1» выпустил сюжет о сочинских самостроях, среди которых был упомянут и дом на Белорусской, 4 (кроме того, утверждалось, что канализационные стоки из него направляются в открытое море). После этого ситуация вокруг дома вновь обострилась. Ирина Андрияничева и ее партнеры Наталья Байрамович и Дмитрий Семенов подали к телеканалу иск в Арбитражный суд Москвы. А мэр Сочи Анатолий Пахомов вновь обратился в Адлерский районный суд с требованием пересмотреть дело в связи с «вновь открывшимися обстоятельствами», поскольку здание было построено на территории природоохранной зоны, и суд это требование удовлетворил. Кроме того, было запрещено его подключение к энергосетям. Но когда в начале августа покупатели квартир вышли на митинг, журналисты проекта «Момент истины» выяснили, что в Адлерском райсуде заявления от мэра Сочи не получили, а в Краснодарском краевом суде сообщили, что до адлерского суда невозможно дозвониться.

В декабре прошлого года, когда дом на Белорусской, 4 начали сносить, прокурор Краснодарского края Сергей Табельский назвал его самым вопиющим случаем нарушения градостроительных норм, поскольку волны во время шторма бьются о первые этажи здания, а кроме того, здание расположено на глиссаде аэропорта Адлер. Но у застройщиков незамедлительно нашелся очередной ответ на претензии властей. После того, как в отношении супруга Натальи Байрамович гражданина Сербии Нумана Байрамовича было возбуждено уголовное дело, семья обратилась к сербскому президенту Александру Вучичу с просьбой через президента России Владимира Путина «остановить беззаконие краснодарских чиновников». Эту позицию, как сообщали СМИ, поддержал и консул Сербии в России Милан Живкович.

Семья Байрамовичей в Сочи известна также работой на другом скандальном объекте — ресторане «Каскад» на Курортном проспекте, 31 в самом центре Сочи. Первоначально он принадлежал ростовскому строительному концерну «Вант», обанкротившемуся после кризиса 2009 года (его основатель Валерий Чабанов в 2017 году был приговорен к четырем годам колонии, а его сын, бывший депутат городской думы Ростова-на-Дону Андрей Чабанов, еще раньше был объявлен в розыск за участие в ОПГ). Сбербанк, которому достался «Каскад», выставил его на торги, и спустя довольно продолжительное время выкупить его захотел Виктор Рыбин — сочинский застройщик с весьма специфической репутацией. А после того, как Рыбин отказался от своих намерений, «Каскад» за 215 млн рублей приобрела индивидуальный предприниматель Вера Байрамович, инициировавшая пересмотр параметров разрешенного на этом объекте строительства, чтобы затем построить на месте ресторана гостиницу со СПА-комплексом. В октябре прошлого года по этому проекту состоялись «общественные слушания», которые, как сообщают сочинские активисты, представляли собой сольное выступление главного архитектора Сочи Владимира Малова. Он дал понять, что вопрос о перепрофилировании бывшего ресторана, находящегося в непосредственной близости от памятников архитектуры и истории уже заранее решен. Но уже через несколько дней Малов в компании с рядом других сочинских чиновников был задержан, а вместе с ними оперативники пришли и к директору сочинского «Водоканала» Сергею Винарскому, который, по версии правоохранителей, небезвозмездно способствовал подключению к водоснабжению того самого жилого комплекса на Белорусской, 4. После чего ничто уже, видимо, не мешало приступить к его сносу.

Администрация Сочи, со своей стороны, посоветовала покупателям квартир в ЖК «Солнечный пляж» обратиться с заявлением в Главное следственное управление МВД по Краснодарскому краю для признания их потерпевшими и получения возмещения убытков. Судя по тому, что через несколько дней после этого дольщики вышли на митинг, пока никакого движения в решении их проблем не происходит.

Уникальная коррупционная ниша

Можно, безусловно, адресовать логичный вопрос к пострадавшим: что изначально двигало ими при покупке квартир в объекте со столь сомнительным правовым статусом? Однако следует принимать во внимание давно известный факт: с теми или иными нарушениями в Сочи строится большая часть жилья. Поэтому приобретение недвижимости на курорте изначально напоминает лотерею: кому-то повезет, а кому-то не очень, причем шансы на везение во многом обусловлены тем, в каких отношениях застройщик находится с администрацией и судами.

«Мне крупно повезло, что я начал заниматься недвижимостью именно в Сочи, потому что, если бы я приехал из другого города с опытом риэлтора, то я мог бы с 98% уверенности сказать, что больше четырех домов в Сочи нечего продавать, — признавался не так давно в сообществе «Недвижимость в Сочи» в сети «ВКонтакте» один из риэлторов. — Такая была бы у меня позиция. И такая же у тех, кто интересуется недвижимостью Сочи, при этом имея опыт специалиста по недвижимости либо в сфере юриспруденции: они также отметают больше 90% рынка. Просто нужно понять в Сочи одно: что идеальные документы — это ещё не показатель надёжности. ФЗ-214 [федеральный закон

«О долевом строительстве"] - это защита от двойной продажи, но не более. И, как показывает практика, из 10 домов, которые строятся по ФЗ 214, три банкротятся, замораживаются и так далее, а из 100 незаконных домов, которые практически без разрешения строятся, при этом 99 вводят в эксплуатацию. Вот именно этот момент и вносит путаницу в рынок. В Сочи можно приобрести не только квартиру и апартаменты, но и жилое помещение. Все эти жилые помещения попадают под суд, большинство попадают под снос, но дальше в большинстве случаев через Краснодарский краевой суд успешно узаконивают свои самострои. Всё это и вносит путаницу в сочинский рынок недвижимости. Здесь нужно найти надёжного застройщика, с большим опытом, с хорошей репутацией, а у таких в большинстве случаев не всегда идеальные документы. В общем, каша здесь, лучше предложите клиенту Геленджик».

Совершенно невообразимую в других местах страны историю о том, как в Сочи решаются вопросы с узаконением самостроя, в одном из своих видеообращений приводил Дмитрий Новиков, бывший сочинский судья, который долгое время добивается восстановления за собой этого статуса и параллельно выступает с регулярными разоблачительными заявлениями о бывших коллегах. По словам Новикова, еще в бытность судьей Хостинского районного суда Сочи ему приходилось рассматривать иск городской администрации о сносе многоквартирного дома, построенного на детской площадке под видом многоэтажных гаражей. После того, как решение о его сносе было принято, застройщик якобы сообщил Новикову, что добьется пересмотра решения в краевом суде, обозначив и цену вопроса — $ 40 тысяч, и вскоре после этого решение действительно было пересмотрено. При этом в качестве обоснования краевой суд указал, что гражданин имеет право на самостоятельное решение своего «квартирного вопроса», поскольку государство не в состоянии удовлетворить его потребности в жилье.

О роли судебной ветви власти в проблемах покупателей жилья в Сочи заявили и поддержавшие митинг дольщиков дома на Белорусской, 4 пайщики ЖСК «Русь» по улице Бамбуковой, еще одного скандально известного объекта. «Мы строили свой объект в рамках разрешения на строительство, построили семь этажей своего дома. Но через 14 месяцев наш дом был признан самостроем», — обратились представители ЖСК «Русь» к Владимиру Путину незадолго до его прошлогодней «прямой линии». На тот момент тяжба вокруг объект длилась уже три с половиной года. В начале 2015 года ООО «Стройинвестспорт», застройщик участка, на котором расположен дом ЖСК «Русь», обратилось в мэрию Сочи за получением разрешения на строительство, но получило отказ. В связи с этим учредитель компании подала иск в Центральный районный суд Сочи, который обязал администрацию выдать разрешение, что и было сделано. Квартиры в строящемся жилом комплексе продавались быстро — к моменту, когда администрация Сочи через краевой суд восстановила срок подачи апелляции и добилась признания строительства незаконным, у «Руси» появилось порядка 150 пайщиков.

«Администрация одной рукой нам выдала разрешение на строительство, сама же пропустила установленные законом и Гражданским кодексом месячный срок [обжалования решения] и через девять месяцев восстановила этот срок в апелляционной инстанции решением судьи Дунюшкиной. Росчерком пера судей мы оказались бомжами без денег и квартир», — заявила на митинге 13 января представитель «Руси» Людмила Бояркина.

Имя судьи Краснодарского краевого суда Натальи Дунюшкиной и раньше всплывало в скандальных историях с дольщиками и земельными спорами в Краснодарском крае. В краевом суде она входит в коллегию по административным делам, которую до недавнего времени возглавляла самая знаменитая представительница кубанской Фемиды — «золотая судья» Елена Хахалева. Ее дальнейшая судьба будет напрямую зависеть от того, кто возглавит краевой суд уже в ближайшие месяцы. Нынешний его бессменный председатель Александр Чернов уходит в отставку в связи с достижением предельного возраста нахождения на госслужбе (в начале этого года он отметил 70-летие), одним из его потенциальных преемников неофициальные источники в конце прошлого года называли председателя Белгородского областного суда Алексея Шипилова.

Через несколько недель истекают и полномочия сочинского мэра Анатолия Пахомова, который был переизбран на эту должность в апреле 2014 года на волне успешно прошедшей Олимпиады. Если первый его срок во главе можно в целом назвать весьма успешным, особенно учитывая то, что Пахомову регулярно приходилось выступать крайней инстанцией и «громоотводом» в ходе досаждавшей сочинцам олимпийской стройки, то второй из-за постоянных скандалов в строительной сфере оказался совершенно провальным. К окончанию полномочий Пахомов, которого не так давно называли даже в числе возможных кандидатов на пост губернатора Краснодарского края, подходит фактически без команды — все его ключевые заместители находятся под стражей.

То, что сам мэр избежал уголовного преследования, возможно, связано с «долгоиграющим» признанием его заслуг при подготовке к Олимпиаде. Но претензии у правоохранителей к Пахомову, несомненно, немалые. Курирующий сферу обманутых дольщиков заместитель генерального прокурора РФ Андрей Кикоть на совещании в июле прошлого года не скрывал своего недовольства деятельностью сочинского мэра. «Все эти проблемы возникли при вас. 180 самостроев — та „дань“, которую вы получили. Механизмы предотвращения этих ситуаций есть, были — ими просто никто не пользовался», — заявил тогда Кикоть Пахомову.

Проблемы с самовольным строительством в Сочи, по большому счету, были всегда — как есть они и в любых курортных городах практически во всех странах мира. Однако до Олимпиады эти проблемы носили во многом локальный характер в силу самой структуры рынка, на котором преобладало главным образом дорогое жилье, рассчитанное на «непростых» покупателей. После того, как Сочи получил право на проведение Олимпиады, цены на квартиры на курорте резко взлетели, но в преддверии Олимпиады на рынок вышли десятки новых объектов, и недвижимость в Сочи вдруг резко стала доступной для среднего класса со всей России. Если в середине 2012 года, по данным портала Realty. dmir, средняя стоимость квадратного метра жилья в Сочи составляла 115,8 тысячи рублей то уже к концу 2013 года средняя цена «квадрата» упала до примерно 80 тысяч рублей. А завершила переориентацию рынка на условно массовый спрос девальвация рубля. До резкого падения курса в 2014 году стоимость квадратного метра сочинского жилья была эквивалентна примерно 2900 евро, что в целом сопоставимо со многими курортами Европы. На начало этого года, по данным портала «Мир квартир», средняя цена предложения объектов составляла 77,2 тысячи рублей за «квадрат», то есть около тысячи евро — почти трехкратное падение в валюте за пять лет.

Очевидно, что с этим вызовом рынка администрация Сочи попросту не справилась. Вместо ориентированного на массовый спрос качественного предложения от крупных застройщиков, использующих промышленные технологии строительства, рынок по-прежнему поделен главным образом между индивидуальными предпринимателями и мелкими строительными фирмами, ведущими точечную застройку на небольших участках дефицитной земли. Последнее обстоятельство определяет уникальную для России — в том числе по своей коррупционной емкости — специфику рынка: большинство новых объектов строится на «пятнах» под индивидуальное строительство и затем вводится в эксплуатацию через суды. По данным сочинского агентства недвижимости «Мандарин», в 2017 году 285 новостроек было введено по суду и только семь — по ФЗ № 214. Переломить эту тенденцию, видимо, можно только путем хирургического вмешательства в крепко сросшиеся интересы чиновников и судей.

Олег Поляков