Антон Кривенюк: Как россияне лишают себя собственности

В регионах России с каждым годом совершается все больше сделок по продаже крупных земельных наделов и домовладений с развитой инфраструктурой быта по ценам существенно ниже рыночных. Наследники последнего поколения трудящихся советской эпохи распродают имущество, которое могло бы стать основой для формирования устойчивого среднего класса в регионах. Класс мелких собственников, впервые в истории страны массово получивший в свое распоряжение солидные ресурсы, избавляется от них в пользу решения повседневных задач.

Наследники главного агронома колхоза имени Калинина под Брянском пытаются продать доставшийся им в наследство от отца кусок земли этого колхоза. Цена — сущие копейки даже для региона, где полно свободной земли, владельцы просят 50 тысяч рублей. Но купить участок не так-то просто. Люди, которые продают наследство, не знают точно, где он расположен, они никогда не видели своих владений. Они не могут точно сказать, какой площади их земельный ресурс, в их распоряжении два свидетельства о собственности на два земельных пая. Но они не знают — указанная в них площадь семь с половиной гектаров, это площадь одного или двух участков. Покупателю придется с данными кадастрового учета самому бороздить огромные пространства полей и ориентируясь на местности искать надел.

Наследники главного агронома получили землю в исключительно удачном месте, до границы областного центра от них по прямой меньше 20 километров. Рядом коммуникации, дороги и поля, которые уже возвращены в оборот крупными сельхозпроизводителями. Почти золотая миля, но владельцы обеспокоены приобретением стенки в двухкомнатную квартиру, фактически они меняют поле на мебель.

Это не исключительный случай. В любом регионе центра России на досках объявлений можно обнаружить множество объявлений о продаже крупных земельных участков. Значительный массив собственников бывших колхозных угодий распродает ненужные им паи.

Но не только. В последнее время, около двух последних лет, все больше объявлений о продаже домовладений, не деревянных сараев прошлых эпох, а современного, обустроенного жилья по ценам двухкомнатных квартир в депрессивных окраинах областных центров. Причина та же. Уходит старшее поколение, люди, отстроившие эти дома, а их дети нередко продав имущество за копейки, расплачиваются по текущим кредитам.

Чтобы определить адекватность ценовой политики на частные домовладения, недостаточно знать общий уровень цен на рынке. Цена на имущество зависит от размеров инвестиций, вложенных в капитальное строительство или реконструкцию в предыдущие годы. Сейчас все больше предложений о продаже домов жилой площадью часто от 100 и до 150 квадратных метров, по ценам около миллиона рублей, несколько выше и нередко ниже. Это исключительно низкая цена. Потому что массовая практика частного строительства и реконструкции в центральных областях России в последние годы заключалась в поэтапном улучшении условий жизни, и мы можем грубо подсчитать каковы эти вложения. Люди строили, как правило, сначала пристройки к домам, чтобы наконец снести уличный туалет. Цена вопроса от 300 тысяч рублей. Затем меняли крыши, как правило, с тем, чтобы иметь в дальнейшем жилую мансарду и таким образом вдвое увеличить жилую площадь дома, это еще около 300 тысяч. Добавим к этому ремонт, внутреннюю отделку, облагораживание двора и реконструкцию фасада дома и получим цифры вложений, далеко уходящих за миллион рублей.

Учитывая, что из жизни уходит старшее поколение пенсионеров, но тех, кому еще десять лет назад было за шестьдесят, и они активно строили все это, можем предположить, что в скором времени будет еще больше жилья в сельской местности и в малых городах по бросовым ценам.

Наследники этого богатства утверждают, что «здесь делать нечего, работы нет», а там, где они платят ипотечные кредиты, «хоть что-то можно найти», поэтому они сознательно снижают качество своей жизни ради любой работы. Но проедем несколько часов от земельного участка, про который мы рассказали в начале статьи в Могилевскую область Белоруссии, эта страна здесь прямо за углом.

Здесь сформировался класс мелких и средних собственников «естественных» ресурсов. В основе — возникновение материально-имущественного комплекса вокруг своих домов, усадеб, участков земли. Сейчас в сельской местности и вокруг малых городов плотная сеть садов, небольших тепличных комбинатов, ягодников и всякой прочей, не обязательно сельскохозяйственной, активности. Между жителями очень насыщенный обмен товарами и услугами собственного производства, это заряжает жизнь. Здесь тоже развит рынок земли и жилья. Но он устроен совершенно по другим правилам. Здесь земля под огород будет стоить столько же, сколько земля под строительство. Опытные собственники, нуждаясь в средствах, не будут избавляться от излишков ресурсов по бросовым ценам. Распространена практика, когда на земельном участке той или иной площади закладывается сад, теплица и т. д. В течение года-двух владелец своими руками поднимает актив, а потом выставляет его на продажу, естественно по весьма приличной цене как готовый бизнес.

Белорусская модель не идеальна, здесь в отличие от России очень сильное налоговое давление на мелкого собственника, в то время как в РФ либеральное законодательство в отношении ЛПХ (личного подсобного хозяйства), которое позволяет развернуть достаточно финансово емкую деятельность на значительных площадях.

В Белоруссии также очень конкурентный рынок, постоянные демпинговые войны, высокая стоимость входа в любой малый бизнес, масса архаичных, советских правовых ограничений, сдерживающих свободу предпринимательства.

В общем, это не рай, но есть принципиальное отличие низового и среднего белорусского собственника от такого же собственника в центре России. В Белоруссии имеющиеся ресурсы в виде любой частной собственности, будь то дом, участок, гараж и т. д. подобно тому, как это на юге России и Кавказе, воспринимаются как ресурс, который можно монетизировать, который позволит извлечь прибыль. Есть культура мелкого предпринимательства. В центре России ее нет совсем. Никто не воспринимает свои естественные ресурсы как источник материального благосостояния. Наоборот, поскольку дома, земли не приносят доход, но требуют содержания, от них избавляются, дабы несколько улучшить жизнь в местах, где собственник уже не собственник, а всегда наемный рабочий на копеечный оклад.

Разница видна невооруженным глазом. Пройдемся по улице частной жилой застройки в городке Кричев на востоке Белоруссии, в двадцати минутах езды от России. Здесь магазин одежды, перестроили гараж. Напротив продажа помидоров из теплицы, дальше автомастерская, а там горячий хлеб. Перейдем границу и приедем в ближайший 60-тысячный Рославль в Смоленской области. Такая же улица, заборы, за ними дома, у ворот машины. Но улица безжизненная, выбежать за бутылкой минералки только в «Магнит».

В дальнейшем, если процесс распродажи имущества низовыми собственниками в России наберет обороты, это несет вполне очевидные угрозы. Концентрация людей в точках раздачи наемной работы, причем людей, лишенных активов и ресурсов, при условии, что потолки развития рынков на многие десятилетия вперед в стране достигнуты, неминуемо приведет к социальной нестабильности. Это модель существования Бразилии, где весь национальный ресурс поделен гигантами, и рядовой человек на протяжении всей своей жизни не может вырваться за рамки изначально от рождения данного ему формата жизни.

Сейчас оставляемый мелким собственником земельный ресурс поэтапно осваивают гиганты российского агропрома, охотно земли скупает «Мираторг», существенно отстают от него, но тоже собирают активы крупные региональные игроки областей центра России. Несмотря на их колоссальные аппетиты, земли пока еще больше, чем они могут освоить, но это время быстро пройдет, как раз тогда, когда сегодня пока еще собственники выплатят свои ипотечные кредиты.

Антон Кривенюк, специально для EADaily