Крымская земля «зависла» в полуправовом поле

События последних месяцев в сфере земельно-имущественных отношений в Крыму и Севастополе — приостановка строек, жаркие дискуссии о новых генпланах, попытки властей инициировать изъятие недвижимости в заповедных зонах — наглядно демонстрируют, что давние декларации чиновников об успешном вхождении двух новых регионов в правовое поле РФ были, мягко говоря, преждевременными. Собственно, еще в момент присоединения Крыма к России всем, кто имел хотя бы поверхностное представление о юриспруденции и экономике, было понятно, что «притирание» старых украинских и новых российских правовых норм на полуострове будет проходить непросто. Однако вряд ли кто-то представлял, насколько.

Как известно, первоначально для ликвидации правовых нестыковок был определен так называемый «переходный период» — до конца 2014 года с небольшой пролонгацией в отдельных проблемных сферах. Уже в декабре 2014-го вице-премьер правительства РФ Дмитрий Козак заявил, что больших проблем в Крыму не возникает, и поэтому, несмотря на «предложения с мест», переходный период продлеваться не будет. Однако совсем скоро стало ясно, что разобраться со всеми проблемными сюжетами в земельной сфере в желаемые сроки в Крыму просто невозможно. Поэтому на дооформление прав собственности и договоров аренды жителям полуострова выделили время сначала до 2017-го, а затем и вовсе до конца 2018 года. Однако недавние события показывают, что простым продлением сроков проблемы адаптации крымской ситуации к российским правовым реалиям не решить.

Ближайшим последствием не завершившегося по факту переходного периода являются мизерные объемы легального строительства в Республике Крым. По данным официальной статистики, в республике в 2016 году было введено в эксплуатацию всего 284,9 тысяч квадратных метров жилья — притом, что власти отрапортовали о 13-процентом росте «готового строительства». Руководство Минстроя РФ рассчитывает на то, что в ближайшей перспективе Крым сможет достичь планки в 500 тысяч «квадратов». Для сравнения, в примерно сопоставимой с РК по населению Ленинградской области в том же 2016 году ввели в эксплуатацию 2,17 млн «квадратов» жилой площади, а в уступающей Крыму по количеству жителей Калининградской — 1,2 млн. Сопоставимые с Крымом объемы жилья возводят сейчас, например, в Коми (232,9 тысячи квадратных метров в 2016 году), Карелии (292,8 кв. м) или на Сахалине (329,2 кв. м), где и людей живет в несколько раз меньше, и климатические условия, мягко говоря, не такие благоприятные.

Получше, чем в Республике Крым, обстоят дела со строительством жилья в Севастополе, где население почти вчетверо меньше, чем у ближайших соседей, но объемы строительства в целом сопоставимы. В 2016 году в Севастополе сдали 218,5 «квадратов» жилья, что в 2,1 раза больше, чем год назад, но этот показатель далек от совершенства, уступая, в «подушевом» измерении, например, Санкт-Петербургу, примерно в полтора раза.

«Своеобразие текущего момента» заключается в том, что до поры до времени решение критических проблем в земельной и строительной сфере в Крыму и Севастополе можно было откладывать на потом, однако сейчас они вошли в стадию синхронного «прорыва» сразу по нескольким взаимосвязанным направлениям — законности проведения строительных работ и землепользования, планированию территориального развития крупнейших населенных пунктов полуострова и т. д.

В феврале в Москве за получение взятки в размере 27 млн рублей был задержан в недавнем прошлом один из самых влиятельных чиновников на полуострове, бывший вице-премьер Крыма Олег Казурин, который курировал вопросы ЖКХ, строительства, транспорта и работы по федеральным целевым программам. Буквально на следующий день был уволен начальник Службы госстройнадзора Крыма Сергей Тимощенко, которого власти республики обвинили в попустительском отношении к незаконному строительству и игнорировании жалоб жителей. Именно эти события и предшествовали памятному решению главы Крыма Сергея Аксенова наложить мораторий на все стройки. При этом Аксенов подчеркнул, что ситуация с незаконной застройкой ЮБК, приморских городов и Симферополя сложилась катастрофическая.

24 апреля глава Крыма издал распоряжение о запрете работ, связанных с реконструкцией и капстроительством на всех «негосударственных» объектах до конца 2018 года. Однако уже 28 апреля на свет появилось новое распоряжение, снимавшее «тотальный запрет» и определявшее около 400 «проблемных» объектов, на которых контролирующим органам надлежало провести проверки. Скорее всего, мораторий всполошил строительное сообщество и заставил представителей изначально уклонявшихся от проверок компаний ринуться в местные органы власти с папками разрешительных документов.

Не так давно стало известно о новой земельно-строительной инициативе властей Крыма. 19 мая «Коммерсантъ» со ссылкой на письмо Сергея Аксенова на имя вице-премьера Дмитрия Козака сообщил, что власти республики инициируют внесение изменений в законодательство РФ, которые позволят изымать у крымских и севастопольских собственников участки, выданные в украинские времена на землях общего пользования и эксплуатируемые сегодня с нарушениями. Глава комитета Госсовета Крыма по имущественным и земельным отношениям Евгения Добрыня в комментарии «Коммерсанту» пояснила: «Например, посреди Ливадийского парка или в заповеднике может быть участок с домом, и у владельцев есть документы украинских органов власти, которые были выданы в обход украинских же законов». По словам крымских чиновников, под изъятие могут попасть участки общей сложностью до полутора миллиардов долларов.

Пока ничего поделать с такой землей крымские власти формально не могут, поскольку законодательство РФ, принятое в момент вхождения Крыма в состав России, гарантирует признание всей документации, выданной в украинский период. Впрочем, органы власти Севастополя недавно научились успешно обходить это ограничение. В апреле стало известно о том, что городское правительство подало в суд иски о признании незаконным выделение около трех тысяч участков, преимущественно на территории Нахимовского и Балаклавского районов. Работа в этом направлении только началась, но местные СМИ со ссылкой на экспертов уже сообщают, что количество участков под изъятие может вырасти в несколько раз. Речь идет в первую очередь о бывших землях лесхоза и министерства обороны, которые украинские чиновники якобы в нарушение украинских же законов выводили из государственной собственности.

Запрет на отмену документов, выданных до марта 2014 года, севастопольские власти обходят элегантно, не требуя формально у судов отменить действие защищенных конституционным законом бумаг, а оспаривая само право собственности. Не искушенному в юриспруденции человеку эта казуистика может показаться бессмысленной, но метод — работает. Судя по комментариям в местных СМИ и соцсетях, районные суды уже начали принимать первые решения о незаконности выделения земельных участков в Севастополе. Самое неприятное заключается в том, что многие из людей, которые могут лишиться своей земли и домов, даже не подозревают о каких-либо нарушениях, так как уверены, что законным образом приобрели участки у первых, а то и у вторых официальных владельцев еще несколько лет тому назад. Продавцы же могут уже давно жить на Украине, а то и вовсе в третьих странах, а значит, несмотря на то, что нынешние владельцы являются, по сути, добросовестными покупателями, у них могут отнять собственность даже без перспективы компенсации.

Многие собственники крымской земли уже объединяются в общественную организацию «Правовая защита собственников недвижимости» и массово пишут обращения к президенту Владимиру Путину и депутату Госдумы Наталье Поклонской. В Москве использование севастопольскими властями правовой казуистики могут, конечно, пока и не оценить. Но в случае принятия уже инициированного Сергеем Аксеновым закона у властей может появиться непоколебимая юридическая база для изъятия тысяч земельных участков.

Застройщики и юристы в Крыму реагируют на происходящее неоднозначно. Комментируя ситуацию в земельной и строительной сфере для EADaily, представители одной из ведущих строительных компаний Крыма «Консоль ЛТД» заявили, что у добросовестных строителей и землепользователей нет никаких оснований для переживаний. «Наши строящиеся объекты не вошли в список тех, на которых останавливались работы, так как у нас все в порядке с документами. Продолжаются работы и сегодня. Единственное, где мы останавливаемся на лето — это Ялта. Таковы требования законодательства по курортной зоне. Что же касается возможности изъятия земельных участков, которые отводились до 2014 года с нарушениями, то нам бояться нечего, так как у нас все оформлено надлежащим образом. Говорить что-то за других мы не можем. Но тем, кто соблюдал закон, ничего угрожать не будет», — говорит Наталья Елистратова, директор компании по маркетингу.

Однако есть и другие компании, которые отказываются комментировать сложившуюся ситуацию, и таких компаний явно больше, чем готовых общаться «под запись». Как пояснил на условиях анонимности один из ведущих крымских юристов, тесно связанный со строительной деятельностью, положение дел в сфере строительства и землепользования «очень быстро меняется».

Подливает масла в огонь и грядущее принятие генеральных планов приморских крымских городов. Особенно жаркие дискуссии разгораются вокруг основных градостроительных документов в Ялте и Севастополе.

Например, глава администрации Ялты Андрей Ростенко заявил на днях «Новостям Крыма», что генплан города будет принят в ближайшие несколько месяцев. Однако с содержанием самого документа не все так однозначно. Эксперты РАНХиГС при президенте России Владимир Комаров и Владимир Коцюбинский, бывшие разработчиками Стратегии развития Большой Ялты, уже выступили с критикой генплана в издании «Лента.Ру», заявив, что документ «масштабирует существующий девелоперский подход, предусматривая кратное увеличение жилой застройки и антропогенной нагрузки», что, естественно, негативно скажется на состоянии города, как курорта. Хотя, как известно, Сергей Аксенов недавно обрушился с уничтожающей критикой на качество украинского генплана, принятого за несколько месяцев до вхождения Крыма в состав России, намекнув, что он был разработан в интересах конкретных застройщиков.

В Севастополе же генплан и вовсе вызвал массовое возмущение у горожан. Ситуацию «подогрели» упомянутые попытки местного правительства изъять у населения несколько тысяч земельных участков и требования руководства севастопольского гарнизона к Росреестру остановить оформление документов почти на 900 участков, находившихся некогда в распоряжении минобороны Украины, а затем переданных гражданским властям и выделенных в собственность горожанам. По сути, презентованный властями проект генплана должен изменить сразу 40% территории города — например, в районах, покрытых сегодня частной одноэтажной застройкой, должны появиться многоэтажки. Многоквартирные дома могут быть построены и на месте дач, гаражей и садовых участков. Еще часть садовых товариществ и гаражных кооперативов окажется на территории природоохранных и водоохранных зон. Закреплены в генплане и претензии военных, распространяющиеся на частную жилую застройку.

На днях неизвестные стали распространять по почтовым ящикам одноэтажных домов в Севастополе листовки, в которых говорилось о перспективе сноса частного сектора. Перепуганные горожане стали обсуждать сложившуюся ситуацию в соцсетях и обращаться за советом к общественным активистам. Один из них — Ленур Усманов — согласился выступить организатором митинга, на котором горожане могли бы выразить свое отношение к генплану. Акция вышла одной из самых многочисленных со времен «Русской весны», собрав сразу несколько тысяч участников.

Сам Усманов, комментируя для EADaily проект основного градостроительного документа Севастополя и перспективу изъятия земельных участков, выделенных при Украине, призвал власти Крыма и Севастополя не терять «обратную связь с народом»: «Представленный правительством Севастополя генплан не соответствует интересам жителей города, затрагивая права на их собственность. Связано это с тем, что не были проведены аудит и экспертиза, в ходе которых можно было бы выявить, что и где построено, какие где проходят коммуникации. Людей успокаивают тем, что по генплану у них никто не отнимет землю. Но как быть с тем, что ее использование станет нецелевым? Кстати, генплан — настолько сырой, что он не был согласован даже с органами охраны культурного наследия, которые бы указали, где в Севастополе находятся памятники археологии».

По словам Ленура Усманова, в генплане не отображены и существующие в городе парки — их или нет в принципе, или на их месте появились некие «рекреационные зоны». «В Севастополе есть такие районы, где по одну сторону улицы стоят многоэтажки, а по другую — частные дома, — продолжает общественный активист. — В действующем генплане это все отражено, а в новом — игнорируется. Существовавшая в прошлые годы точечная застройка многоэтажками уже привела к тому, что у нас не хватает социальных объектов, детских садов и площадок. Но новый генплан тоже ничего с этим не решает».

Что же касается законодательной инициативы об изъятии земли, выданной якобы с нарушениями до 2014 года, то, полагает Усманов, недопустимо пытаться выставлять мошенниками тысячи людей: «Если речь идет не о самозахватах, а именно о тех участках, на которые были официально оформлены документы, то их хозяева являются добросовестными правообладателями. Если сегодня власти считают, что что-то было сделано не так, то обращаться нужно с претензиями к Украине или судить тех, чиновников, которые эту землю выделяли и тех прокуроров, которые за этим осуществляли надзор — благо, большинство из них так и осталось жить здесь. Пусть они и компенсируют. Для людей же власти должны либо завершить легализацию их права собственности надлежащим образом, либо, если там очень грубые нарушения, выплатить им компенсации. Они ведь не преступники, они — жертвы. Жители Крыма и Севастополя, уходя в Россию, надеялись на справедливость, которую они, к сожалению, не получили. Если у людей будут отбирать их собственность, обвинять их в мошенничестве, это подорвет доверие жителей Крыма и Севастополя к российской власти, спровоцирует радикальные настроения, дискредитирует президента».

Специалисты в сфере риэлторских услуг уже говорят о возросших опасениях у потенциальных покупателей недвижимости в Крыму и Севастополе. По словам Натальи Горячевой, учредителя компании «Омега Realty», у ситуации с генпланами есть две стороны медали: «С одной стороны, город должен развиваться, это естественный процесс. Допустим, оставлять гаражный кооператив в центре самого востребованного для проживания района неприемлемо для города, так как число переезжающих сюда на постоянное проживание людей колоссально. На его месте может стоять современный жилой комплекс или объект социальной инфраструктуры. Но человечность в отношении власти к человеку тоже необходима, людям нужно предлагать взамен то, что их устроит».

По словам Горчевой, многие покупатели, которые активно искали себе подходящий вариант приобретения земельного участка или дома, сейчас вынуждены отложить такую покупку на определенный период времени из соображений безопасности вложения своих средств. Те же, у кого такая покупка является срочной, мониторят рынок с большим опасением. «Как специалист в сфере недвижимости, я могу дать потенциальным покупателям два простых совета, — говорит риэлтор. — Первое: внимательно изучайте проект генерального плана города, чтобы всячески застраховать вложение средств. Второе: обращайте внимание на правоустанавливающие документы, выбираемой вами недвижимости. Если у вас будут возникать какие-то подозрения или вопросы, связанные с документами, лучше обратитесь за информацией к юристам».

На сегодняшний день генплан и вопрос изъятия «незаконно выделенных» или «общественно важных» земель, разделил крымчан и севастопольцев на две большие части. Собственники домов, дач, гаражей и квартир в «сталинках» в массе настроены категорически против любых изменений. Обитатели же многоэтажек, как правило, не против сноса частного сектора ради строительства новых дорог, парковок и объектов соцкультбыта и зачастую «злорадствуют» по поводу тех, кто некогда умудрился недорого купить проблемную землю, которая теперь может уйти государству. Однако владельцы «нелегальных» или необходимых для территориального развития участков — это десятки тысяч людей, и их протест может стать мощным дестаблилизуирющим фактором. В известной мере их можно понять — ведь речь идет о людях, на руках у которых есть полный пакет законно полученных, но, увы, украинских документов.

Можно понять и тех, кто купил квартиру в строящемся доме, который был «законен» на стадии котлована, согласно украинским нормативным актам, но стал «незаконен» сегодня. Несмотря на то, что по внешним признакам Крым и Севастополь уже похожи на обычные российские регионы, флагов на фасадах зданий и табличек с российским гербом у входа в госучреждения, к сожалению, недостаточно для решения всех проблем, оставшихся с украинских времен. Формально завершенный «переходный период» на самом деле никуда не делся, просто «уйдя в подполье». И честное признание власти в этом с принятием параллельно реальных шагов, направленных на защиту прав граждан, помогло бы ей решить очень многие проблемы, которые в перспективе способны пустить трещины дестабилизации по зданию российского Крыма.

Святослав Князев