Жилье в ловушке нацпроекта: для «прорыва» нет ни строителей, ни покупателей

По итогам 2019 года жилищное строительство в России может показать рост впервые с 2015 года, когда был установлен рекорд постсоветского периода сдачи жилья — 85,35 млн кв. м. Но уже в следующем году этот рынок рискует столкнуться с серьезными потрясениями, которые во многом носят рукотворный характер.

Поспешная отмена долевого строительства с переходом на проектное финансирование застройщиков поставила на грань банкротства множество небольших компаний, которые неспособны вписаться в новые правила игры — в результате стройка растет только в тех немногих регионах, где лицо рынка определяют крупные игроки. Но построенное жилье еще нужно продать, а с этим у застройщиков дела обстоят все хуже, если судить по резко упавшим объемам выдачи ипотеки. Последнее обстоятельство особенно тревожно: ставки по ипотеке сейчас находятся на рекордно низком уровне, но платежеспособный спрос на этот финансовый продукт, похоже, исчерпан. Общий вывод из всех этих тенденций неутешителен: плановые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», предполагавшие рост сдачи жилья в полтора раза к 2024 году, изначально были непомерно завышены и неосуществимы.

За десять месяцев этого года в России было введено в эксплуатацию 55,6 млн кв. метров жилья — рост к тому же периоду прошлого года составил 8,2%, сообщил недавно на заседании комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Результат, на первый взгляд, впечатляющий, особенно если вспомнить, что в предшествующие три года объем жилищного строительства неуклонно снижался. После рекордного 2015 года спад сдачи жилья составил примерно 13% — по итогам 2018 года в России было введено в эксплуатацию 75,3 млн «квадратов».

Однако в действительности поводов для оптимизма мало. Это становится понятно даже из самых общих показателей, приведенных замминистра: порядка 52% ввода жилья (28,9 млн кв. м) пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а в сегменте многоквартирных домов (26,7 млн кв. м) рост составил всего 1,9% к аналогичному периоду прошлого года. Разумеется, нет ничего плохого в том, что население активно строится собственными силами, но не стоит забывать, что и возможности для статистических манипуляций в сегменте ИЖС гораздо больше, чем в строительстве силами предприятий и организаций.

Дело в том, что статистика ИЖС формируется исходя из данных о регистрации жилья, а следовательно, в нее попадают данные не только о домах, построенных недавно, но и о недвижимости, которую граждане зарегистрировали в рамках «дачной амнистии» (в прошлом году этот процесс резко ускорился в связи с ожиданиями ее отмены), а также о многочисленных пристройках, перепланировках и т. д. В результате получается красивая цифра, имеющая лишь косвенное отношение к реальной стройке. Кроме того, с августа в данные о жилищном строительстве включаются дома, построенные населением на участках для ведения садоводства — за девять месяцев, по данным Росстата, такого жилья было введено порядка 330 тысяч кв. м по всей стране. Значительный простор для манипуляций есть и в сегменте массового строительства: как известно, большинство многоквартирных домов сдается под конец года, причем этот процесс обычно сопровождается сложными переговорами застройщиков с чиновниками, которым надо показать вышестоящему начальству все ту же красивую цифру.

О реальной же ситуации в сфере жилищного строительства можно судить по ряду независимых аналитических исследований и высказываниям самих застройщиков.

«Текущая ситуация в жилищном строительстве остается непростой. Строительные организации консервативно оценивают перспективы развития отрасли, несмотря на высокую потребность в улучшении жилищных условий: уровень обеспеченности жильем в России остается ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы. Развитие жилищного строительства сдерживается слабым спросом, в первую очередь в результате снижения в последние годы реальных доходов населения. Другим ограничивающим фактором выступает демографическая ситуация», — отмечается в октябрьской аналитической записке Банка России по жилищному строительству.

Определенная база для увеличения показателей ввода жилья сейчас действительно есть. Как отмечают аналитики ЦБ, с начала 2018 года в России наблюдалось заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства, — за год она выросла с 110 млн до 135 млн кв. м. Объясняется это просто: застройщики стремились начать работы на наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам долевого строительства, по которым строится порядка 70% квартир. Но в действительности такая ситуация лишь свидетельствует об атмосфере неопределенности среди застройщиков. По данным мониторинга Банка России, их ожидания изменения объемов производства остаются на уровнях ниже докризисных значений, на сравнительно низких уровнях остаются и ожидания изменения спроса. При этом издержки строительных организаций, согласно опросу, растут, в том числе из-за начавшегося перехода к механизмам проектного финансирования и эскроу-счетам, а также из-за произошедшего повышения НДС.

Схожие опасения прозвучали в ходе круглого стола по реализации национального проекта «Жилье и городская среда», проведенного на днях Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ). Прежде всего в ходе мероприятия было отмечено, что, несмотря на рост текущих показателей, ввод жилья все равно отстает от плановых показателей нацпроекта на текущий год — 88 млн кв. метров. Такая ситуация характерна для всех без исключения федеральных округов, хотя Москва демонстрирует заметное опережение планов, — по данным Росстата, в столице за девять месяцев этого года ввод жилья вырос вдвое (немалый вклад в это внесла пресловутая реновация). Совершенно иная картина — в Санкт-Петербурге, где за тот же период жилищное строительство упало на четверть. Почти на 20% просела сдача жилья в Ленинградской области, а в Московской области падение составило 9,6%.

Как отмечается в материалах упомянутого круглого стола, после 1 июля 2018 года, когда начался процесс перехода на новую схему финансирования жилищного строительства, застройщики получают крайне мало разрешений на строительство. Если за весь прошлый год их было выдано на примерно 52 млн кв. метров жилья, что сопоставимо с 2016 годом, то за девять месяцев этого года застройщики получили разрешение только на 4 млн кв. метров, в связи с чем уже в следующем году может начаться падение объемов ввода жилья.

Такая ситуация не стала для строителей чем-то неожиданным — о подобных перспективах большинство экспертов рынка жилищного строительства предупреждали еще на старте реформы его финансирования. Для значительной части мелких и средних застройщиков переход на систему проектного финансирования оказался попросту невозможен в связи с их несоответствием требованиям банков. Из порядка 641 млрд рублей средств проектного финансирования, предоставленного на конец октября, больше половины (326,8 млрд рублей) пришлось на Москву, а в 24 регионах этот механизм так и не заработал.

Прямым следствием этого становится рост банкротств в отрасли.

По данным Единого реестра застройщиков, за последние полтора года (май 2018 года — сентябрь 2019 года) количество застройщиков в активной процедуре банкротства выросло с 294 до 489 компаний, а объемы незавершенного ими строительства, соответственно, с 7,9 млн до 11 млн кв. метров. Порядка пятой части недостроя приходится на Подмосковье, еще по 9% — на Ленинградскую область и Краснодарский край, доля Москвы составляет 6%.

Сегодня в стране в стадии строительства находится 118,26 млн кв. метров жилья, которое возводится в рамках федерального закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), сообщал в начале октября председатель комитета по строительству предпринимательской организации «ОПОРА РОССИИ» Дмитрий Котровский. Этот объем, по его словам, создают 3 857 застройщиков, и лишь 759 из них получили одобрение банков на строительство 18,7 млн кв. метров с использованием механизма проектного финансирования. Еще около 2,5 тысячи застройщиков продолжали строительство с прямым привлечением средств граждан 71 млн «квадратов», а оставшиеся (661 застройщик) вошли в зону риска — по возводимым ими 28 млн кв. метров жилья информации об источнике финансирования не было.

«Исходя из практики последних лет, в отношении таких компаний будут начаты процедуры банкротства, а дольщики, которые купили в их объектах квартиры, будут включены в реестр обманутых дольщиков и будут ждать, когда государство в лице ППК „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“ построит и передаст им их жилье», — сообщил Котровский.

И если на сегодня в реестре обманутых дольщиков, по оценкам рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков, числится примерно 200 тысяч человек, то в ближайшие три года их количество может возрасти на 176−340 тысяч человек. К такому выводу пришли эксперты Института экономики роста имени Столыпина, проведя еще в 2018 году исследование рисков перехода строительной отрасли на проектное финансирование.

Ситуацию ухудшает рост сроков строительства, увеличивающий время оборачиваемости капитала в отрасли. Если в 2016 году средний период строительства многоквартирного дома составлял 29,5 месяца, то теперь это уже 37,8 месяца. Среднее время переноса запланированных сроков сдачи жилья за это же время выросло с 2,2 до 7,8 месяца, — соответственно, доля жилья, сданного в эксплуатацию вовремя, упала с 59% до 29%.

Недоступность проектного финансирования в регионах, высокая административная и финансовая нагрузка при присоединении к сетям, низкий платежеспособный спрос на жилье, дефицит земельных участков для жилищного строительства, недостаточное финансирование строительства социальных объектов — таковы основные системные проблемы строительной отрасли, которые были выявлены в ходе общественного мониторинга, который провела ассоциация «НОСТРОЙ».

«По факту мы понимаем — и эта информация уже абсолютно объективна на 1 декабря, — что нацпроект в этом году, к сожалению, по всем показателям реализован не будет», — констатировал вице-президент ассоциации Антон Мороз на недавнем круглом столе.

Нельзя сказать, что у чиновников нет понимания серьезности этих проблем. Еще в начале октября курирующий строительный нацпроект вице-премьер правительства России Виталий Мутко предложил разработать меры по поддержке небольших строительных компаний, испытывающих сложности с получением проектного финансирования. А спустя непродолжительное время от того же Мутко поступило и более радикальное предложение — заморозить плановые показатели нацпроекта на 2019−2021 годы на уровне 75,7 млн кв. метров. В качестве обоснования такого решения были выдвинуты три причины: ВВП России растет хуже, чем ожидалось; средние ставки по ипотеке снижаются медленнее, чем планировалось; переход на проектное финансирование идет не так, как рассчитывали. Предложенные Минстроем коррективы в этот механизм, по последним данным, не нашли поддержки на уровне ЦБ.

Информация о выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы говорит о том, что проблемы подстерегают жилищное строительство не только на стороне предложения, но и на стороне спроса. Признаки замедления выдачи ипотеки, которая вполне эффективно поддерживала строителей в предшествующие несколько лет, стали заметны уже в первом полугодии. За шесть месяцев было выдано 575,5 тысячи ипотечных кредитов — на 13,2% меньше, чем за тот же период 2018 года, а их общий объем сократился на 3,5%, с 1,3 трлн до 1,26 трлн. Сокращение выдачи ипотеки было зафиксировано впервые с первого полугодия 2015 года, но тогда это было связано с резким ростом ставок кредитования после повышения ключевой ставки ЦБ. Теперь же спад произошел на фоне длительного снижения ключевой ставки, вслед за которой снижалась и стоимость ипотеки для конечных заемщиков.

Ожидалось, что в связи с новым снижением ставки ЦБ во втором полугодии ипотека активизируется, однако этого не произошло. На круглом столе, который недавно проводила ассоциация «НОСТРОЙ», приводились такие данные: в соответствии с паспортом нацпроекта, количество предоставленных ипотечных кредитов в 2019 году должно было составить 1,5 млн единиц, но на конец ноября было выдано только 889 тысяч, то есть около 60% от плана. На первичном же рынке фактический объем выдачи ипотеки оказался меньше половины от запланированного — 241,3 тысячи кредитов против 600 тысяч. «Отставание достаточно серьезное», — признал Антон Мороз, добавив, что и динамика снижения ставок пока не соответствует ожиданиям. В рамках нацпроекта предполагалось, что она в 2019 году снизится до 8,9% годовых, но на сегодняшний момент в среднем по стране она составляет 9,68%, а в отдельных регионах — Дальний Восток, Сибирь, юг — она выше среднего.

Как показало недавнее исследование бюро кредитных историй «Эквифакс», по итогам девяти месяцев сокращение количества выдаваемых ипотечных ссуд наблюдалось в 90% регионов, а рост — только в семи субъектах федерации, причем в основном тех, где имелась исходная низкая база (например, Крым, Севастополь, Дагестан). При этом, по данным компании FinExpertiza на начало второго полугодия, суммарный долг россиян по ипотечным кредитам достиг уже 7 трлн рублей, увеличившись с 2014 года на 2,6 трлн рублей. Тем не менее охват населения ипотекой по-прежнему невелик. В середине 2017 года глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник говорил, что на тот момент ипотеку в России выплачивали около 4,5 млн человек — порядка 5,5% от трудоспособного населения страны. В 2018 году, когда ипотека показывала рекордный рост, эта доля, несомненно, увеличилась, но вряд ли принципиально — без существенного роста доходов населения, которого по-прежнему нет, ипотека будет оставаться стимулом довольно ограниченного применения.