Рынок недвижимости в Севастополе: «72% покупателей — с материка»

Удивительную статистику обнародовал на днях исполняющий обязанности заместителя губернатора Севастополя Михаил Демиденко. Чиновник поведал, что на рынке жилой недвижимости в городе сложилась уникальная ситуация: 72% покупателей квартир и домов — это не местные жители, а приезжие с «материка». Также и.о. замгубернатора поведал прессе о том, что, по данным местной власти, стоимость среднего «квадрата» недвижимости в Севастополе догоняет санкт-петербургские цены. Если в северной столице данный показатель составляет 78 тыс. рублей за квадратный метр, то в Севастополе уже — 72 тыс. По словам чиновника, местные власти постараются не допустить в дальнейшем резкого роста цен на недвижимость, зафиксировав стоимость «квадрата» на уровне 75 тыс. рублей в ближайшую пятилетку. Добиться этого администрация собирается за счет выхода на развитие новых территорий, позволяющих безболезненно построить порядка 4 млн квадратных метров жилой недвижимости.

Часть тезисов, озвученных Михаилом Демиденко, косвенно подтверждаются в других источниках. На днях издание «РБК» со ссылкой на исследование, проведенное девелоперской компанией «Талан», сообщило о том, что тройка городов России с самой «недоступной» жилой недвижимостью выглядит следующим образом: Москва, Сочи, Севастополь. Чтобы скопить на двухкомнатную квартиру семье из трех человек, два из которых работают, в столице придется откладывать деньги в среднем 21,3 года, в Сочи — 20,7 года, а в Севастополе — 18,9 года. Санкт-Петербург, несмотря на то, что жилье в нем стоит немного больше, чем в Севастополе, — только на пятой позиции. Северную Пальмиру спасли значительно более высокие, чем в Севастополе, зарплаты. Купить «двушку» в Санкт-Петербурге семья сможет за 16 лет. Выходит, что Севастополь, в первую очередь, недоступен для «своих».

В Москве квадратный метр жилья стоит, например, в три раза дороже, чем в городе славы русских моряков — порядка 205 тыс. Однако и средняя официальная зарплата в столице примерно в два с половиной раза выше: 72,2 тыс. рублей против 27,4. Такими образом, чтобы приобрести недвижимость в Севастополе, москвичам копить придется не 18,9 года, как местным, а ориентировочно — 7,5, что выглядит совсем не так пугающе. У проживания в Севастополе, конечно, есть жирные минусы — не слишком высокие зарплаты, нехватка перспективных должностей, санкции, разгромленная в украинский период инфраструктура (во всех сферах — от медицинской до торговой и транспортной), которую придется восстанавливать еще годами. Но есть и огромные плюсы: море, прекрасный климат, богатейшая история, обилие достопримечательностей и возможности для развития собственного бизнеса.

Причем, для тех, кто не готов бросить столицу, есть любопытный «лайфхак». Если разница стоимости жилья Москвы и Севастополя при покупке составляет примерно три раза, то при аренде — она резко минимизируется. По данным портала Domofond, в июле 2018 года аренда среднего «квадрата» жилья в столице обходилась в 897 рублей, а в Севастополе — в 533. Разница — всего в полтора раза. Гипотетически, имея сумму на покупку квартиры «под сдачу» в Москве, выгоднее за те же деньги приобрести три аналогичные квартиры в Севастополе, и получать с них в полтора раза больше доходов. Если же речь идет о квартире «для себя», то, купив жилье в Севастополе, и сдавая его, москвичи могут покрывать большую часть расходов на аренду жилья в столице, обеспечивать себе бесплатный летний отдых и иметь сравнительно комфортную «площадку», на которую можно будет перебазироваться, если позволит работа или потребует состояние здоровья.

Все это указывает на правдоподобность данных, озвученных Демиденко. Кроме того, в городе в последнее время резко растет количество населения. Из-за демографического скачка (с 343 тыс. человек в 2014 году до 403 тыс. на сегодняшний день) деловое издание «Взгляд» даже отнесло Севастополь к числу новых перспективных российских мегаполисов. Застройщики стараются реагировать на тренды рынка. По данным RussianReality, объем ввода жилой недвижимости за первые 6 месяцев 2018-го в годовом измерении вырос в Севастополе более чем в два раза. С вопросами о том, насколько долго может сохраняться подобная динамика, и с какими проблемами сталкиваются сегодня севастопольские девелоперы, а также обычные севастопольцы в контексте динамичной застройки, мы обратились к экспертам в строительной отрасли Севастополя, представляющим коммерческий сектор и гражданское общество.

«Несмотря на все сложности и жесткие ограничения, наложенные на градостроительные регламенты, динамика рынка — положительная. Мы рассчитываем на то, что в текущем году в городе будет построено не менее 170 тыс. квадратных метров жилья. Это, конечно, мало. Задача, поставленная президентом РФ в масштабах страны — сдавать к 2024 году 120 млн. квадратных метров. Если высчитать долю Севастополя в населении России, то получится, что мы, если хотим оставаться в тренде, должны выйти на показатель порядка 360 тыс. квадратных метров жилья в год за счет всех источников — и коммерческих, и бюджетных, и военных. Вот такие перед нами стоят задачи» — рассказал EADaily президент Союза строителей Севастополя, кандидат технических наук, почетный строитель России Александр Лившиц.

По его словам, на севастопольском рынке жилья работают в основном местные компании. «Иногородние пока не приживаются. Сейчас объявлены первые земельные аукционы с условиями по передаче городу некоторого количества жилья — до 50%. Эти аукционы будут разыграны в сроки до полутора месяцев, и мы посмотрим, как они будут потом реализованы», — отметил эксперт.

«Что касается ценовой политики, она дает достаточно большой разброс: от 55 тыс. до 90 тыс. рублей за квадратный метр. Чем ближе к морю и центру города, цена, естественно, становится выше. Такая же ситуация наблюдается во всех аналогичных городах России», — продолжил он.

«Ждем ли мы сейчас изменения цены? Да, мы ждем. Она, скорее всего, колыхнется в сторону увеличения, потому что с 2019 года вступает в силу новый порядок работы с дольщиками. Деньги дольщиков нельзя будет пускать в оборот, и все застройщики должны будут работать на своих или заемных средствах. Окончательные платежи будут делаться после ввода объекта в эксплуатацию. Деньги дольщиков будут храниться в банке. Объект сдан — деньги поступают на счет застройщика. Эта операция будет, безусловно, не бесплатной. Банки станут брать свои проценты за обслуживание и кредиты. Поэтому ожидаем подорожания жилья примерно на 7 — 8%. Некоторые сетуют, что в Краснодарском крае или еще где-то жилье дешевле, но не стоит забывать о том, что у нас тут 8-балльная сейсмика, ее никто не отменял. Она дает удорожание до 12%. Плюс есть группа материалов, которые у нас здесь стоят дороже, чем на материке. Поэтому цена у нас выше», — подчеркнул президент Союза строителей Севастополя.

Севастопольский рынок эксперт считает перспективным. «Население увеличивается, имеют место положительные миграционные процессы. Кроме того, очень изношенным является наш жилищный фонд. Значительная часть жилья — это так называемые „хрущевки“ и приравненные к ним объекты. Дополнительные перспективы связаны с тем, что государство в последнее время закупает жилье для социально незащищенных групп населения. Если мне не изменяет память, в этом году планируется закупить около 300 квартир. За счет социальной политики государства создается дополнительный сегмент рынка», — резюмировал он.

Согласно оценкам генерального директор ООО «ИнтерСтрой» Евгения Кабанова, на рынке жилой недвижимости устойчивый спрос по-прежнему превышает предложение. «При этом можно говорить о том, что нынешнее предложение не удовлетворяет в полной мере все запросы покупателей. К сожалению, по объективным причинам Крым и Севастополь отстают от других субъектов РФ по количеству вводимого в эксплуатацию жилья» — поделился своим мнением с EADaily застройщик. По его наблюдениям, «благодаря новому мосту для россиян попасть в Крым стало проще и дешевле, поэтому в этом году мы наблюдаем большой приток туристов и гостей полуострова, некоторые из которых лично знакомятся с предложениями по недвижимости. Но всё равно, по большей части, люди практически не совмещают отдых с покупкой недвижимости и не тратят на это время. Они ищут и покупают недвижимость удаленно, так как сейчас очень просто проводить удаленные сделки».

«Пока происходят преимущественно инвестиционные покупки, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры и студии, следующие по популярности — апартаменты у моря. Люди вкладывают денежные средства в квартиры еще на этапе строительства и, безусловно, остаются в выигрыше, так как недвижимость у моря всегда была и будет в цене. Что касается городской демографии — да, прирост населения наблюдается, но россияне с материковой части России выбирают для переезда не только Крым и Севастополь, но и Краснодарский край», — отметил Кабанов.

Не столь однозначной ситуация в строительной сфере видится председателю Севастопольской региональной общественной организации по экологическому и архитектурно-градостроительному общественному контролю «Золотое сечение», члену Общественной палаты Севастополя Ивану Комелову. «В Севастополе очень большая доля рынка жилой недвижимости традиционно покупается приезжими. Так было при Украине, и эта тенденция сохранилась и сейчас. Стоимость недвижимости в городе достаточно велика, и зачастую она недоступна для обычных севастопольцев. Сегодня цена квадратного метра доходит до 90 тыс. рублей. На материке она стартует от 30 тыс. По моему мнению, рынок сейчас перегрет. Если новострои покупают, то на вторичку такого спроса нет. Особенно это касается домов. При переходе из одной юрисдикции в другую и росте курса доллара, владельцы попытались удержать цены в валюте. В результате за тот дом, который раньше стоил 10 млн рублей, просят абсолютно запредельные 20 млн», — заявил Комелов EADaily .

«Если говорить о проблемах отрасли, то в первую очередь следует отметить то, что с 2014 года не проводились земельные аукционы. Девелоперы не имеют возможности осваивать новую территорию и строят в середине существующих кварталов, что приводит к протестам со стороны жителей, причем не только из архитектурных соображений, но и потому, что данные дома сажаются на существующие коммуникации, которые на это не рассчитаны. Кроме того, не учитывается социальная нагрузка. Нет ни одного нового района города, где была бы полностью удовлетворена потребность в учреждениях образования и здравоохранения», — отметил он. Для решения этих проблем, по оценкам эксперта, нужно приложить немало усилий. «На самом деле, сейчас сложно найти участок, пригодный для возведения объектов социальной инфраструктуры — хотя бы потому, что по нормативным требованиям они должны быть достаточно велики. Найти участки площадью 1,5 — 2 гектара в существующей застройке практически невозможно. Это связано, в первую очередь, с украинской тотальной застройкой. Самое обидное, что и сейчас это не прекратилось. За последние две недели произошел целый ряд акций протеста, направленных против уплотнительной застройки. И для того, чтобы решить самые острые проблемы, уплотнительную застройку нужно запретить, чтобы развивать общественные пространства и социальную инфраструктуру. При строительстве новых микрорайонов территория должна осваиваться комплексно, с соблюдением требований строительства объектов образования и здравоохранения. Все это учтено в последнем проекте Генплана. К нему было много замечаний, в него вносились изменения. И после его принятия станет понятно, как развивать город, а также будут урегулированы все остальные архитектурно-строительные вопросы», — резюмировал он.

Святослав Князев, Севастополь