Бум, но еще не «пузырь»: рекорды ипотеки пока относительно безобидны

Снижение ставок по ипотечным кредитам до исторически наименьшего уровня вкупе с наметившимся восстановлением доходов населения после кризиса быстро привели к всплеску количества ипотечных сделок. Одновременно активизировались и различные финансовые схемы, связанные с приобретением жилья в ипотеку, в связи с чем руководство Банка России заверяет о готовности не допустить перегрева рынка. По оценке экспертов, до ипотечного «пузыря» в России еще далеко, к тому же в ближайшие месяцы нынешний ипотечный бум вообще может пойти на спад.

По данным ЦБ РФ, на 1 июня общий объем жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях 30 крупнейшими банками, достиг 5,134 трлн рублей. За последние полгода совокупный ипотечный портфель прибавил 10,8%, а за год — 23,2%. Для сравнения, с 1 июня 2016 года по 1 июня 2017 года ипотека выросла на 13,3%, а еще годом ранее за этот же период на 14,6%.

Всего за пять лет банки выдали 542,8 тысячи новых ипотечных кредитов на 1 066,8 млрд рублей — это на 60% больше в количественном и на 73% больше в денежном выражении в сравнении с январем-маем 2017 года. Центром ипотечного бума выступает Москва: за первое полугодие, по данным Росреестра, в столице было зарегистрировано почти 38 тысяч договоров ипотеки, или на 74% больше, чем за тот же период годом ранее.

Основным стимулом для роста ипотеки сейчас является снижение конечных ставок для заемщиков. По данным единого института развития в жилищной сфере Дом.рф (бывшего Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), в мае средневзвешенная ставка выдачи составляла 9,56%, тогда как годом ранее она находилась на уровне 11,3%, а в мае 2015 года составляла 13,5%. В начале июня Сбербанк, банк «Российский капитал» и Дом.рф сообщили о снижении ставок уже до уровня менее 9%. «Мы прогнозируем, что к концу 2018 года ставка по ипотеке достигнет уровня ниже 9% для широкого круга заемщиков. К концу 2019 года мы можем увидеть уровень в 8% - это станет возможно в случае продолжения снижения общих ставок в экономике», — заявил на днях руководитель Дом.рф Александр Плутник.

Практически одновременно ситуацию на ипотечном рынке прокомментировала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. На встрече с президентом Владимиром Путиным она квалифицировала текущие темпы роста ипотеки как «очень большие», отметив, что увеличение доли ипотеки в объемах кредитов населения с 27% до 44% за пять лет — это «уже много». «Такой быстрый темп роста ипотеки заставляет нас всё время смотреть за качеством ипотеки. Потому что мы знаем многие страны, „пузыри“, и нам, конечно, ни в коем случае нельзя этого допустить», — заявила Набиуллина. Ранее она говорила, что политика по снижению инфляции и по снижению ставок приведет к тому, что ипотека будет еще более доступной — ставки опустятся до уровня 7−8%.

По мнению руководства ЦБ, темпы роста кредитования физлиц должны быть сопоставимы с темпами повышения доходов населения и с темпами увеличения кредитов реальному сектору экономики. В части доходов населения официальная статистика сегодня отмечает явный перелом тренда последних трех лет: они как минимум перестали падать. По данным Росстата, в первом полугодии реально располагаемые денежные доходы россиян увеличились на 1,6% к тому же периоду 2016 года, если исключить единоразовую выплату пенсионерам в размере 5 тысяч рублей в прошлом январе. Даже если учесть, что в крупных городах, на которые приходится большая часть выдаваемых ипотечных кредитов, динамика доходов заметно выше, чем в среднем по стране, темпы роста ипотеки в любом случае значительно выше, и это дает повод задуматься о том, насколько платежеспособны те люди, которые берут кредиты на жилье впервые.

Одним из «узких мест» в данном случае является сравнительно невысокий первый взнос — уже при наличии на руках 15−20% от стоимости квартиры потенциальный заемщик может рассчитывать на одобрение своей заявки банком. В тех регионах, где квадратный метр жилья в среднем стоит 30−40 тысяч рублей, первоначальный взнос может составлять 200−300 тысяч рублей — не самые большие по нынешним меркам деньги, которые легко взять взаймы. Поэтому одной из набирающих популярность схем, уже выявленных ЦБ, становится использование для первоначального взноса по ипотеке необеспеченных потребительских кредитов.

Как заявил недавно зампред Банка России Василий Поздышев, подобная схема, увеличивающая объем высокорискованной ипотеки, для некоторых банков вообще стала «опорой развития». «Мы видим взрывной рост ипотеки и взрывной рост необеспеченных потребительских ссуд. Если эти два элемента совместить, то это потенциал для накопления существенных рисков», — отметил Поздышев. Хотя пока как раз ипотечные заемщики являются наиболее дисциплинированными: просрочка по ипотечным кредитам, по данным ЦБ, находится на уровне 1,3% при среднем показателе по розничному кредитованию 6,1%. Это обстоятельство создает и дополнительный стимул для банков наращивать выдачу ипотеки, которая является куда менее рисковым видом кредитования, чем необеспеченные «потребы». Предыдущий их бум пришелся на 2011−2013 годы, а теперь намечается вновь — в июне рынок потребительского кредитования вырос почти на 20% в годовом выражении.

В определенной мере рост ипотеки подогревает и предстоящая отмена долевого строительства. Практически все застройщики сходятся во мнении, что переход на систему проектного финансирования неизбежно приведет к росту цен на жилье, и это обстоятельство также может стимулировать спрос. Кроме того, свою лепту может вносить весеннее падение курса рубля — очередная девальвация, как правило, приводит к росту продаж недвижимости, как это было в самом конце 2014 года. Однако тогда уровень сбережений населения, безусловно, был совсем другим.

Доктор экономических наук, бизнес-консультант Александр Полиди полагает, что снижение качества новых ипотечных заемщиков действительно имеет место: «Недвижимость переходит из актива инвестиционного в актив потребительский. Прошлые заёмщики были более обеспеченными, они зачастую приобретали квартиры для сдачи в аренду. Снижение доходности в этом сегменте привело к изменению портрета типичного получателя ипотеки: это по большей части люди, приобретающие жильё для собственных целей, в частности, трудовые мигранты из глубинки в большие города. Их доходы скромны, часто у них нет первоначального взноса. Банки, видя в них потенциального целевого клиента, прибегают к различным схемам, то есть происходит смещение фокуса целевого ипотечника в сторону менее состоятельной части граждан. Отсюда и риски, и попытки ЦБ навести порядок в этой сфере с целью избежать „пузыря“».

Однако, уверен Полиди, при нынешней политике ЦБ риск ипотечного «пузыря» вряд ли реализуется. «Банк России хорошо отработал механизм гашения рисков через повышение норм резервирования, — отмечает эксперт. — По сути, это ограничение доступности денег, иначе — наблюдение, отзыв лицензии, требования восстановить резервы. Серьёзные банки на конфронтацию не пойдут». В течение ближайшего года, прогнозирует эксперт, рынок будет выжидать, пока не заработают новые правила финансирования застройщиков и до конца определится политика ЦБ в сфере ипотеки, после чего в крупных городах начнётся развитие структурированного рынка арендной недвижимости, о чем говорится уже много лет. Такой механизм позволит снизить риски по ипотеке для заемщиков с плохой платежеспособностью, предложив им альтернативу в виде аренды жилья с гарантиями (нынешний рынок аренды практически полностью находится в «черной» или «серой» зоне).

Банк России во избежание разрастания схем вокруг ипотеки уже объявил, что начиная с 1 сентября будут повышены коэффициенты риска по потребительским кредитам в зависимости от полной стоимости займов (максимальный коэффициент увеличится с 140% до 200%). Кроме того, банки должны предоставить регулятору свои предложения о механизмах регулирования рынка ипотеки и необеспеченного потребительского кредитования без инструментов, которые влияли бы на достаточность их капитала.

Впрочем, нельзя исключать, что беспокойство ЦБ по поводу возможного перегрева рынка ипотеки окажется избыточным. Скорее всего, полагает управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев, через год мы уже не увидим таких темпов роста ипотечного кредитования, как сейчас, даже если не будет принято каких-то существенных новых мер, охлаждающих рынок. По его словам, за последние пару лет наблюдалось две волны роста ипотеки. Первая из них, начавшаяся в 2016 году, объяснялась значительным отложенным спросом после того, как в 2015 году ставки были запретительно высокими, многие банки, по сути, прекратили выдавать ипотечные кредиты и фактически обслуживался главным образом старый ипотечный портфель. Когда в 2016 году ставки стали снижаться, темпы прироста выдач были очень высокими на протяжении полутора лет, чему способствовало также субсидирование процентной ставки государством. Затем, с осени прошлого года, началась вторая, наблюдаемая сейчас волна роста ипотеки, когда ставки для заемщиков достигли исторического минимума, а доходы населения по крайней мере перестали падать. В результате на рынок отчасти вышли те ипотечные заемщики, которые впервые за два-три года увидели если не рост, то стабилизацию своих располагаемых доходов, что позволило им взять ипотеку.

Но эта вторая волна, считает Самиев, слабее, чем первая, связанная с отложенным спросом, и исчерпается быстрее — этап бурного роста вскоре может затухнуть. Достаточно сильным фактором поддержки ипотеки может стать предстоящая отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование — возможно, какая-то часть потенциальных дольщиков, которые в ином случае не нуждались бы в заемных средствах, будет брать ипотечные кредиты.

«Так или иначе, о „пузыре“ говорить не приходится, — резюмирует эксперт. — По ряду параметров — соотношение ежемесячных платежей по ипотеке к доходам заемщиков, отношение первоначального взноса к объему кредита и так далее — ситуация по рынку в целом хорошая, просрочка по ипотечным кредитам очень низкая. С увеличением портфеля она, возможно, немного вырастет, но новые заемщики, появившиеся за последний год, в любом случае показывают высокую степень финансовой дисциплины — нет признаков, что вскоре они начнут увеличивать просрочку, так что прогноз по уровню качества портфеля достаточно стабильный. В совокупности эти факторы говорят о том, что, несмотря на высокие темпы роста, у нас достаточно здоровый ипотечный рынок. Пузырь возникает в момент, когда рынок начинает экспансию в тот сегмент, где клиенты, скорее всего, окажутся неплатежеспособны, но этого не происходит. На данный момент самым большим реализовавшимся риском за всю историю российского ипотечного рынка оказались проблемы валютных заемщиков, но это скорее имело больше социально-политический, чем экономический резонанс, для банков это не была колоссальная проблема».

В качестве более значительного риска, чем ухудшение качества портфеля, Павел Самиев называет возможный рост ставок фондирования в связи с некоторой неопределенностью по ключевой ставке в ближайшие полгода-год. Сейчас ставка по ипотечному портфелю очень низкая, она оправдана низким уровнем просрочки и низким уровнем фондирования в текущем моменте, но поскольку кредиты долгосрочные, риск кредитных ножниц может проявиться. Стоит напомнить, что на последнем заседании ЦБ по ключевой ставке было принято решение оставить ее на прежнем уровне 7,25%, который был установлен 25 марта, тогда как на протяжении прошлого года ставка снижалась восемь раз — на каждом соответствующем заседании. Следующий раз ЦБ обсудит этот вопрос 27 июля.

Николай Проценко