«Урбанина» от профессора ВШЭ: в Подмосковье проспали мегааферу с жильем

В преддверии упразднения долевого строительства на российском рынке жилья разгорелся грандиозный скандал: на грани краха оказался один из крупнейших застройщиков Московской области Urban Group. По данным «Коммерсанта», для завершения его объектов потребуется привлечь порядка 71 млрд рублей (около миллиарда евро по текущему курсу), причем с высокой долей вероятности в основном эти деньги придется выделять из федерального бюджета. В истории с Urban Group, как говорится, все прекрасно — от фигуры основателя компании, профессора Высшей школы экономики Александра Долгина, который решил воплотить на практике передовые урбанистические идеи, до фактического попустительства контролирующих органов, долгое время не обращавших внимания на то, что под видом респектабельного девелопера процветала финансовая пирамида с офшорными корнями.

Приговор Urban Group 9 июля вынес Арбитражный суд Московской области, открывший конкурсное производство в отношении четырех структур девелоперского холдинга — ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Хайгейт» и ООО «Континент проект». Заявителем о банкротстве этих организаций выступил Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства — некоммерческая организация, созданная на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по поручению правительства РФ. Фонд должен выступать арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщиков, а его средства планируется использовать на выплату возмещения пострадавшим дольщикам или на финансирование достройки объектов.

Слушание дела о банкротстве структур Urban Group продолжалось всего лишь месяц. В ходе одного из судебных заседаний представители фонда заявили, что деньги дольщиков Urban Group выводились на личные счета бенефициаров холдинга. 17 июля стало известно о возбуждении уголовного дела в отношении Андрея Пучкова, бывшего гендиректора ряда компаний, входивших в структуру Urban Group. Его подозревают в злоупотреблении полномочиями при строительстве ЖК «Лайково» в Одинцовском районе Подмосковья: на реализацию этого проекта собирались деньги дольщиков, но комплекс так и не был построен, и теперь за его завершение потребуется 12 млрд рублей. Как утверждается в недавней публикации «Коммерсанта», предварительные итоги аудита Urban Group показали, что девелопер распродал почти две трети квартир, а построил всего треть от запланированного.

В Едином реестре застройщиков (ЕРЗ) по состоянию на 1 июля Urban Group занимал восьмое место в России по объемам текущего строительства — на эту дату холдинг возводил 867,8 тысячи кв. м жилья. Однако перспективные планы были существенно выше. В начале июня Александр Долгин в интервью РБК утверждал, что совокупный портфель по всем проектам Urban Group составляет 2,137 млн кв. м жилья. Если же сложить все заявленные «квадраты» в подмосковных проектах упомянутых выше компаний — «Видный город», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3», «Лесобережный», «Солнечная система-2», — то совокупная площадь недвижимости окажется еще больше — около 4 млн кв. м. Для сравнения, общий объем сдачи жилья в Московской области в прошлом году, по данным Росстата, был равен 8,8 млн кв. м.

Под реализацию этих проектов активно привлекались средства дольщиков (в сети можно найти публикации с упоминанием их общей суммы — до 85 млрд рублей), а также банковские кредиты и средства, поступавшие от банков при продаже будущего жилья в ипотеку. Однако фактический объем жилья, построенного Urban Group, был относительно невелик. По данным ЕРЗ, в 2016 году было сдано всего 23 тысячи кв. м (все — с переносом сроков), в 2017 году — уже 195 тысяч «квадратов» (более 70% с переносом сроков), что позволило Urban Group подняться в федеральном рейтинге застройщиков сразу на 257 позиций, до 21 места. Но в процессе девелопер, мягко говоря, не рассчитал свои силы.

Ситуация вокруг Urban Group во многом напоминает прошлогоднюю историю с тремя банками так называемого «московского кольца» — ФК «Открытие», Бинбанком и Промсвязьбанком, на санацию которых пришлось направить сотни миллиардов рублей. Основной причиной этого стало их чрезмерное увлечение скупкой и поглощением различных активов, в том числе весьма токсичных, например, банков, которые сами подлежали санации. Аналогичная история приключилась и с Urban Group, которая решила поучаствовать в достройке объектов жилого комплекса «Лайково» площадью 116 га разорившегося девелопера СУ-155, некогда крупнейшего в Подмосковье. Однако компания переоценила свои силы в санации СУ-155, признал Александр Долгин в интервью РБК. По его словам, всего по этому проекту было вложено 10 млрд рублей, а выручки собрано 6 млрд рублей — образовавшийся разрыв в 4 млрд рублей якобы и запустил серию проблем Urban Group. Сначала Росреестр отказался регистрировать договоры долевого участия в проектах Urban Group, после чего в конце мая аккредитацию проектов девелопера отозвал Сбербанк, что лишило Urban Group регулярного притока средств от ипотечных сделок — несколько миллиардов рублей ежегодно.

Весьма схожей с прошлогодними банковскими скандалами выглядит и возможная развязка ситуации с застройщиком. На днях глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил, что без средств федерального бюджета завершить стройки Urban Group невозможно — в Фонде защиты прав дольщиков на сегодняшний день собрано всего 1,6 млрд рублей. Ранее замминистра строительства Никита Стасишин заметил, что проблемы Urban Group могли быть результатом просчета менеджмента — как тут не вспомнить прошлогоднюю реплику председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, назвавшую проблемы банка «Открытие», на докапитализацию которого было потрачено более 450 млрд рублей, «частным случаем».

«Мы знаем, что последние два года идет снижение цены квадратного метра, особенно в Московской области. Я думаю, это точно повлияло. Экономика проекта, которая считалась три-четыре года назад, сегодня, наверное, не выдерживает тех реалий, которые существуют», — заявил Стасишин, тем самым фактически согласившись с точкой зрения Александра Долгина, который также винит в плачевных результатах менеджмент во главе с Андреем Пучковым.

Однако ряд фактов, связанных с деятельностью Urban Group, позволяет предположить, что Александр Долгин многое недоговаривает. Прежде всего, это сама структура холдинга: по данным системы «СПАРК-Интерфакс», основным собственником ключевых входящих в него компаний (ООО «Экотаун», ООО «Кримсон», ООО «Ивастрой», ООО «Хайгейт», ООО «Урбан-Групп») является офшорная структура — Lake Breeze Investments Limited, зарегистрированная еще в 2007 году на Кипре. В целом это нетипичное для российского строительного комплекса решение. Гораздо более распространена другая схема, когда под брендом известного застройщика действует несколько десятков юридических лиц с минимальным уставным капиталом, и если у девелопера возникают проблемы, найти «концы», как правило, оказывается очень сложно. Однако офшорная прописка головной компании Urban Group не менее красноречиво свидетельствует о том, что строительный бизнес в России крайне непрозрачен и при существующих правилах игры несет огромные риски для покупателей жилья.

Хотя изначально Urban Group заявляла о том, что сделает все «не по-русски». На подмосковный рынок в конце прошлого десятилетия компания выходила с условной формулой «бизнес-класс по цене эконома», ставя перед собой цель строить фактически новые города, а не отдельные микрорайоны, причем с «человеческой» этажностью и плотностью застройки и высокой насыщенностью инфраструктурой. На фоне стандартной массовой застройки в Подмосковье проекты «девелопера красивых городов» действительно выглядели светлым пятном отечественного строительства.

Стратегию компании всецело определял Александр Долгин — выходец из металлургической сферы, одновременно с деловой карьерой успевавший заниматься наукой. В качестве заведующего кафедрой прагматики культуры Высшей школы экономики (ГУ ВШЭ) Долгин выпустил ряд книг с «продвинутыми» экономическими идеями. Особую известность еще в середине прошлого десятилетия получила его «Экономика символического обмена», где Долгин предлагал систему «благодарственных постфактумных платежей за культурные продукты», то есть добровольных перечислений авторам литературных произведений, музыки и фильмов от их читателей, слушателей и зрителей. Эта явно утопическая идея некоторое время владела умами передовых столичных экономистов-институционалистов, однако запущенный на ее базе портал Долгина Imhonet, в конечном итоге, пришлось закрыть — благая мысль не выдержала проверку действительностью.

Аналогичная ситуация, если верить Долгину, случилась и с Urban Group. «Идея была в том, что за качественное и красивое готовы платить не только элиты, но и нормальные люди, — говорил он пару лет назад, объясняя принципы своего бизнеса. — Такая тенденция была на автомобильном рынке, в одежде. Мы угадали ее на рынке строительства жилья, и эта простая идея привела к революции. Мы десять лет непрерывно вкладывали в эстетику, строили красиво, а продавали по тем же ценам, что и конкуренты. То есть, имея более сложную структуру затрат, жертвовали рентабельностью, но через десять лет оказалось, что воспитали класс людей, которые становятся нашими покупателями». Однако в итоге, как заявил Долгин в недавнем интервью РБК, «мечты и миссия привели к тому, что компания надорвалась».

Анализ финансовых показателей ряда компаний, входивших в Urban Group, позволяет усомниться в высоких помыслах титулованного экономиста — или же пока не известных реальных бенефициаров Urban Group, скрывающихся за кипрской структурой. Практически все данные бухгалтерских балансов компаний группы демонстрируют одну и ту же картину: низкий уровень выручки и почти нулевая рентабельность при непропорционально высоком уровне кредиторской задолженности (формируемой будущими обязательствами перед дольщиками). Например, ООО «Хайгейт», застройщик ЖК «Опалиха О3» и «Лесобережный», в 2015 году показал выручку в 322 млн рублей и чистую прибыль в 2,5 млн рублей, в 2016 году эти показатели увеличились, соответственно, до 449 млн и 3,7 млн рублей, а кредиторка за этот же период подскочила с 10,1 до 19,7 млрд рублей. У ООО «Экотаун», застройщика модного комплекса «Город набережных» в Химках, выручка с 2014 по 2016 годы снизилась с 1,295 млрд рублей до 228 млн рублей, чистая прибыль упала с 19 млн до 84 тысяч рублей. ООО «Ваш город», занимавшееся реализацией проекта «Видный город» в Ленинском районе Подмосковья, в 2015—2016 годах увеличил выручку с 147 млн до 578 млн рублей, но прибыльность бизнеса оставалась мизерной, а кредиторская задолженность подскочила с 8 млн до 6,5 млрд рублей.

Такие же вопиющие разрывы между доходами и обязательствами присутствовали и у других компаний Urban Group — застройщика ЖК «Лайково» ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» («дочка» «Ивастроя» и кипрской структуры Verkino Investments Ltd), ООО «Кримсон» и других. Причем в открытом доступе имеются лишь данные за 2016 год и ранее — в прошлом году картина могла стать еще хуже. Как заявлял Александр Долгин в интервью РБК, баланс его холдинга составлял 26−38 млрд рублей, но если судить по приведенным выше показателям, официально декларируемая выручка компаний Urban Group была существенно ниже. Отсюда в целом понятно, почему не нашлось желающих купить строительный бизнес Долгина за предложенную им символическую сумму в один рубль. Если допустить, что приведенные цифры не «нарисованы», то генерировать приличный денежный поток затеянные Urban Group «стройки века», похоже, просто неспособны, работать с нулевой рентабельностью на этом рынке бессмысленно, а при столь высоком уровне кредиторки (в этом смысле фамилия основателя компании оказалась вполне говорящей) еще и опасно для жизни.

Логично задаться вопросом: куда смотрели власти? Допустим, руководство Московской области не обязано изучать бухгалтерскую отчетность компаний, ведущих массовое жилищное строительство, но в случае с Urban Group имелись еще и регулярные срывы сроков сдачи домов (соответствующая статистика приведена выше, в этом году все 23,3 тысячи введенных «квадратов» также сданы с просрочкой). Однако подмосковный губернатор Андрей Воробьев проявлял олимпийское спокойствие. «По ряду объектов Urban Group зафиксированы отставания от графиков. Компания получила предупреждение, но заверила, что это временные трудности», — заявил он год назад, когда на форумах покупателей квартир застройщика уже зрела паника.

До какого-то момента дольщиков успокаивали массированной рекламой, пространными интервью Александра Долгина и оптимистичными публикациями в СМИ, где утверждалось, что застройщик надежен. Однако из этих же статей можно сделать вывод о том, почему реакция властей не была своевременной. Например, в одной из публикаций, посвященной ЖК «Видный город», так объяснялось, почему работы на его площадке начались задолго до получения официального разрешения на строительство: «Такая „смелость“ застройщика, осуществлявшего работы в течение полутора лет без разрешительной документации, свидетельствует о его хорошем административном ресурсе, что в строительной индустрии России является очень важным фактором, способствующим не столько самому строительству, сколько своевременной и беспроблемной сдаче построенных объектов». Можно лишь добавить, что прежний гендиректор ряда структур Urban Group Андрей Пучков, на которого Александр Долгин теперь пытается возложить вину за просчеты в управлении, является президентом Ассоциации застройщиков Московской области, то есть человеком, априори вхожим в коридоры власти.

Приличные связи у Urban Group были и в финансовых структурах, которым в качестве обеспечения по кредитам передавались квартиры. Объем банковских кредитов девелопера был сравнительно невелик — Александр Долгин называл сумму в 6,4 млрд рублей от восьми банков, — однако главным риском в таких ситуациях является возникновение цепной реакции. В начале июля сообщалось, что Urban Group допустил просрочку по кредиту в банке «Московское Ипотечное Агентство», долг перед которым составляет более 1,2 млрд рублей. Уже известно, что из-за начавшего банкротства застройщиков Urban Group страховой компании ВСК, где страховались их договоры долевого участия, придется сформировать резервы по убыткам в размере 9,7 млрд рублей. Как отметили аналитики агентства Fitch, это создает значительный дефицит в показателях покрытия активов и финансовой устойчивости (платежеспособности) страховщика.

В целом история вокруг Urban Group делает анонсированный президентом и правительством в прошлом году отказ от долевого строительства практически необратимым. Можно сколько угодно говорить о том, что жилищное строительство точно так же сопряжено с коммерческими рисками, как и другие виды бизнеса, но при этом стоит напомнить, что, пожалуй, ни в одной другой ключевой отрасли российской экономики не осталось столько пережитков «дикого» капитализма, как в девелопменте. То обстоятельство, что большой «панамой» оказался застройщик, продававший вместе с квадратными метрами еще и пресловутое европейское качество жизни, вдвойне показательно: при существующих методах ведения строительного бизнеса элитная урбанистика неизбежно оборачивается малоприглядной урбаниной.

Олег Поляков