Крымский «квадрат» — желанный и недоступный

Спустя четыре года после присоединения Крыма к России на полуострове так и не сформирован рынок жилой недвижимости, отвечающий среднероссийским стандартам. Тем временем цены на квартиры на полуострове галопируют: спрос на недвижимость в Крыму значительно превышает предложение, нарастить которое можно только за счет новых крупных проектов, а их пока не так много. В прошлом году в Республике Крым ввод жилья вырос почти втрое — это большое достижение, но за ним стоят главным образом индивидуальные застройщики. В Севастополе же стройка в прошлом году упала на 20%, и пока не будет утвержден генплан города, рассчитывать на успехи в этой сфере точно не приходится.

Цена вопроса

На днях портал «Лента.Ру» опубликовал материал «Потеряли берега», автор которого попытался проанализировать ситуацию на рынке жилой недвижимости Крыма. Подзаголовок к статье был весьма красноречив: «Жилье в Крыму распродают за копейки. Но это неточно». «Прошерстив» известные онлайн-базы Domnamore и ЦИАН, автор приходит к выводу, что в Крыму по-прежнему можно найти жилье по смешным ценам. Например, домов дешевле миллиона рублей обнаружилось около 200 штук, и даже коттедж «в 10 минутах ходьбы от моря» можно купить значительно дешевле, чем аналогичное жилье где-нибудь в Подмосковье.

Но есть и другие оценки. Несколько исследований рынка, проведенных в 2017—2018 годах, показывают, что Крым и Севастополь входят в число регионов России с самым дорогим и самым недоступным для простых смертных жильем. Так, по данным ЦИАН на начало 2018 года, Республика Крым оказалась на первом месте по стоимости жилья без учета Москвы и Санкт-Петербурга: 115 тысяч рублей за квадратный метр жилья и 7,7 млн рублей за «среднестатистическую» квартиру. Севастополю же ЦИАН отдал четвертое место в рейтинге: 73 тысячи рублей за «квадрат» и 4,5 млн за квартиру.

Согласно расчетам федерального портала «Мир квартир», в конце 2017 года Симферополь и Севастополь по уровню «недоступности» приобретения жилья уверенно обогнали даже Москву и Санкт-Петербург. Чтобы обзавестись собственной крышей над головой, среднестатистическому севастопольцу нужно копить деньги 15 лет, а крымчанину — 14. Для сравнения, жителю Москвы на это нужно 13,6 года, а Петербурга — 12. Среднероссийский же гражданин, по оценкам экспертов, способен скопить на квартиру за шесть лет.

По данным РИА «Новости», в Симферополе и Севастополе также одна из самых недоступных для местного населения стоимость аренды. Для того, чтобы месяц прожить в чужой «однушке», семьи с двумя работающими взрослыми должны выложить соответственно 35 и 30% от своего совокупного дохода. Для сравнения, москвичам в аналогичной ситуации нужно пожертвовать 33% общей зарплаты, жителям Сочи -28%, а Санкт-Петербурга -27%.

Анализ объявлений на портале Avito показывает, что теоретически на Крымском полуострове действительно можно найти сравнительно недорогую недвижимость. Например, в Севастополе некоторые агентства и кооперативы предлагают приобрести квартиры-студии в состоянии «от застройщика» в диапазоне от 631 тысячи до миллиона рублей. Площадь такого жилья — около 20 квадратных метров, а располагается оно, как правило, в трех- или четырехэтажных строениях.

Однако в местных группах в соцсетях пользователи уже давно бурно обсуждают подобное «жилье». Если вы вдруг соблазнитесь его ценой — собственной квартиры вам, скорее всего, не видать. Строения, о которых идет речь, официально оформлены как частные дома на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Некоторые из этих зданий уже фигурируют в обнародованных правительством Севастополя списках строений, подлежащих сносу. И даже если часть из них каким-то чудом будет введена в эксплуатацию, максимум, на что вы можете рассчитывать — это на пакет документов, свидетельствующий о том, что у вас есть доля в доме, но никак не квартира в вашей стопроцентной собственности.

Примерно за полтора миллиона рублей вам могут предложить апартаменты, мансарду, мастерскую или помещение на цокольном этаже, также не имеющие статуса квартиры и не подразумевающие даже возможности в них зарегистрироваться. Что же касается квартир, то самая дешевая «однушка», которую удалось найти на Avito, оказалась небольшой «сталинкой» в отдаленном районе города в «советском» состоянии за 2,1 млн рублей. Примерно за такие же деньги можно приобрести на «пай» на однокомпатную квартиру площадью 36 «квадратов» в строящемся доме в одном из спальных микрорайонов Севастополя.

При этом у «дешевой» крымской недвижимости могут неожиданно обнаружиться изъяны правового характера, способные перерасти в мучительную головную боль для покупателя. Это обстоятельство, а также некоторые особенности внутрикрымской инфраструктуры, не очевидные для приезжих, являются ключевым фактором, позволяющим снизить цены на некоторые объекты. Но вот стопроцентно «безпроблемные» крымские квартиры и дома дешевыми сегодня не могут быть по определению.

В ожидании моста

«Имея два миллиона рублей и заручившись помощью агентства, которое работает по принципу „единого окна“, еще один миллион можно достаточно просто взять в кредит. Если же квартиру хочется купить сразу, то на покупку однокомнатной новостройки нужно иметь три миллиона. На вторичном рынке можно за эти же день купить однокомнатную „брежневку“ уже с хорошим ремонтом или „убитую“ двушку старой планировки. Двухкомнатные новостройки начинаются от 4 миллионов, трехкомнатные — от пяти — пяти с половиной. На элитное жилье в самых востребованных развивающихся районах цены будут еще выше», — описывает ценовую ситуацию на рынке Николай Кузменюк, специалист Фонда недвижимости «РИО», входящего в Российскую гильдию риэлторов.

Приведенные данные подтверждает дальнейший анализ предложений на Avito и местных досок объявлений. В Севастополе, например, даже не в самом престижном районе за стандартную двухкомнатную квартиру в доме «новой планировки» со скромным современным ремонтом просят не менее 5 — 5,5 млн рублей. При этом средняя зарплата в городе-герое в прошлом году составляла 26 тысяч рублей — 51 место по стране со значительным отрывом от среднероссийского показателя (35,8 тысячи рублей).

В результате позволить себе купить жилье в Крыму могут прежде всего приезжие из других регионов. «Со слов наших клиентов я знаю, что очень многим россиянам с „материка“ хочется иметь жилье в Крыму или Севастополе, — говорит Николай Кузменюк. — У кого есть возможность, берут сразу по несколько квартир. Многие северяне продают жилье в своих регионах, а здесь покупают. Есть и такие, кто переезжает по рекомендации врачей, например, из-за заболеваний дыхательной системы. Многим просто здесь нравится. Но Россия — огромна, Крым — маленький, а Севастополь еще меньше».

По словам риэлтора, одним из ограничивающих миграцию в Крым моментов является временное отсутствие сухопутной связи с материковой частью РФ. «Цены у нас сейчас почти на уровне Москвы и Санкт-Петербурга, что, наверное, не совсем оправданно. Аналитика рынка показывает, что сегодня цена движется немного вниз. Но с открытием моста нас, думаю, ожидает новый резкий ценовой рост, правда, наверное, не такой длительный и масштабный, как после присоединения Крыма к России. В перспективе Крым и Севастополь, пожалуй, выровняются по цене с Краснодарским краем», — прогнозирует эксперт.

В то же время, полагает Кузменюк, снизить цены на жилье сможет заход в Крым крупных «материковых» застройщиков: «Им нужно будет чем-то конкурировать с местными фирмами. Конкурировать по качеству — проблематично, оно у строителей в среднем все равно на одном уровне. Поэтому придется конкурировать по цене, тем более, у них такая возможность есть: за счет новейшей техники, собственных заводов стройматериалов, огромных оборотов».

Пока же главную ответственность за хорошую статистику ввода жилья в Крыму несут частники. По данным Министерства строительства и архитектуры Республики Крым, в 2017 году было введено в эксплуатацию 833,6 тысячи квадратных метра жилья, что в 2,9 раза больше, чем в 2016 году. Но лишь примерно четвертая часть этого жилья (216,5 тысячи кв. м.) — многоквартирное, а остальное (617,1 тысячи кв. м) — ИЖС. Это, кстати, еще одна причина того, почему в Крыму очень скромно развивается ипотека, помимо отсутствия здесь крупных российских банков: ипотеку чаще всего предоставляют именно под жилье в многоквартирных домах, а к частной застройке банки относятся по определению с большим подозрением, учитывая указанные выше земельные проблемы. За десять месяцев прошлого года, по данным ЦБ РФ, в Крыму с населением 2,4 млн человек, было выдано всего около тысячи ипотечных кредитов.

В Департаменте архитектуры и градостроительства Севастополя информацию предоставили в «двухгодичном» измерении: за 2016- 2017 годы на территории города сдали 455,2 тысячи квадратных метров объектов капитального строительства, что примерно в полтора раза больше, чем в 2014—2015 годы. Однако издание «Новости Крыма» со ссылкой на свои источники в органах местной власти сообщило недавно, что пиковым в Севастополе был именно 2016 год (введено в эксплуатацию 292 тысячи «квадратов» жилья), а прошлый год показал 20-процентное падение объемов сдачи. В севастопольском департаменте архитектуры приводят статистику по Пензе, которая сопоставима с Севастополем по численности населения, где по итогам 2016 и 2017 годов введено в эксплуатацию 266 и 251 тысячу квадратных метров жилья соответственно. Но все-таки это сравнение не представляется корректным: в Пензе нет черноморского побережья и субтропического климата.

Взгляд из кабинета

Трудности, препятствующие наращиванию массового строительства в Крыму и Севастополе, схожи. В Минстрое Крыма жалуются на ограниченное количество свободных земельных участков с соответствующим видом разрешенного использования ввиду незавершенности процесса утверждения документов территориального планирования. А в Департаменте архитектуры Севастополя указывают на отсутствие эффективного механизма предоставления земельных участков для строительства жилья, на нарушения, связанные с несоблюдением вида разрешенного использования земельного участка, и на отсутствие нового генплана города, о текущей работе по принятию которого EADaily недавно подробно писал.

Председатель постоянного комитета по градостроительству, земельным и водным отношениям Законодательного собрания Севастополя Вячеслав Горелов полагает, что сегодня в городе «правильнее говорить не о проблемах в сфере жилищного строительства, а о проблемах в сфере строительства вообще. Эти проблемы глобальны: нет утверждённого Генерального плана города Севастополя, нет правил землепользования и застройки, нет проектов планировки и межевания территорий, нет утверждённого проекта развития улично-дорожной сети, нет утверждённых требования к градостроительной, хозяйственной и иной деятельности в историческом поселении федерального значения. Требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места требуют уточнения».

Председатель комитета Государственного совета Республики Крым по строительству и ЖКХ Леонид Бабашов, обращает внимание на другую проблему: «В данный момент основные строительные ресурсы в Крыму уходят на такие масштабные проекты, как трасса „Таврида“ и Керченский мост. Я бы сказал, что основная проблема республики сегодня — это сложности с поставками материалов для реализации более мелких проектов. Как только мост и трасса будут построены, необходимые ресурсы будут высвобождены».

По словам Бабашова, строительство можно отнести к числу «локомотивов» экономики Крыма и сейчас находится на подъеме. К тому же «ряд домов для приобретения квартир по программе „Жилье для российской семьи“ уже были построены и сданы в эксплуатацию в Евпатории, Керчи, Феодосии. Кстати, в Евпатории для этой программы строится целый микрорайон. В Симферополе, различными застройщиками, возводятся сразу три новых микрорайона».

Взгляд со стройплощадки

По словам генерального директора севастопольской компании «ИнтерСтрой» Евгения Кабанова, прошлогодний трехкратный скачок в объемах ввода жилья в Крыму — это хороший показатель того, что жилищный рынок полуострова перспективен и будет активно развиваться. Но даже это не покрывает активно растущий спрос, который по-прежнему превышает предложение.

«Население в Крыму и Севастополе постоянно прирастает: на постоянное место жительства переезжают люди с материка, переводятся военнослужащие, в Симферополь и Севастополь едут крымчане из депрессивных районов полуострова. Так что можно говорить о том, что темпы строительства жилья будут наращиваться. Тем не менее, на сегодняшний день Крым находится в конце списка субъектов РФ по количеству сданных квадратных метров на человека. Перспективы роста оцениваю в 2−2,5 раза в течение двух-трех лет», — прогнозирует девелопер.

При этом Евгения Кабанова беспокоят вопросы нормативного характера: «Одна из основных проблем — несформированность земельного банка и отсутствие в Севастополе полноценного рынка земли (свободных площадок под строительство жилья). Решением этой проблемы считаю проведение большего количества земельных аукционов. Вторая проблема — поправки в федеральный закон 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“, которые вступят в силу с 1 июля и существенно усложнят работу компаний-застройщиков, и так преодолевших довольно сложный трехлетний период перехода в российское правовое поле».

Напомним, речь идет о декларированном в прошлом году президентом и правительством уходе от механизма долевого строительства и переходе к проектному финансированию, при котором существенно более плотным станет взаимодействие между застройщиками и финансовыми институтами (которые в Крыму пока пребывают в хорошо известном состоянии). «Меры, которые государство принимает с целью защитить дольщиков — понятны, и первым шагом стало создание Фонда защиты прав дольщиков. Но, вероятно, можно было бы найти компромиссное решение без категоричного запрета долевого финансирования строительства. Может быть, таким решением могло стать ужесточение портфеля требований к застройщикам», — считает Евгений Кабанов.

Заместитель генерального директора группы компаний «Монолит» Оксана Афанасьева видит перспективы развития рынка не только в приезжих: «В Крыму — самое большое количество аварийного и ветхого жилья в России, хотя начиная с 2000 года здесь построили всего пять процентов новых домов, тогда как по России обновили четверть фонда. Кроме того, Крым занимает 80 место среди всех регионов РФ по норме обеспеченности жильем на одного проживающего — порядка 16 „квадратов“, в то время как средний по России показатель составляет 23,4 „квадрата“ на одного проживающего. В сложившейся ситуации в сфере строительства жилья приоритетом становится развитие отрасли, наращивание темпов и объемов производства и сдачи эксплуатации новых домов. При этом Крыму крайне важно развивать банковскую систему, которая позволит обеспечить жителей доступными кредитами на недвижимость, что, в свою очередь, будет стимулировать рост спроса и предложений на рынке».

Святослав Князев, Севастополь