Россияне не выстроятся в очередь за квартирами в Абхазии. Антон Кривенюк

В Абхазии тема этой недели — перспективы открытия рынка недвижимости для россиян. Легально купить дом или квартиру человеку, который не имеет абхазского гражданства, невозможно. Нелегальный рынок хоть и не процветает, но есть, и это создает кучу проблем. Сейчас обсуждается возможность принять закон, который будет регулировать рынок недвижимости, и в том или ином виде откроет возможности для приобретения имущества на территории страны гражданами России.

Вчера по этому поводу в Сухуме прошел экспертный круглый стол, на котором, хотя это довольно неожиданно, все присутствовавшие эксперты, представляющие во внутренней политике разные фланги, высказались, по крайней мере, за принятие закона и, в общем, не против продажи недвижимости россиянам. Но эксперты — не политики. А в парламенте Абхазии немало тех, кто выступает против того, чтобы россияне имели возможность покупать в стране недвижимость.

Из чего состоит эта проблема? После войны 1992−1993 годов Абхазия лежала в руинах. Десятки тысяч домов и квартир стали основой для формирования стихийного рынка недвижимости по бросовым ценам. Например, уже в 1998 году, спустя пять лет после войны, когда жизнь уже немного наладилась, в поселке городского типа в 15 минутах езды от Сухума пятикомнатную квартиру в девятиэтажке можно было купить за 200 долларов. В других пустых квартирах этого же дома жители размещали кур, коз и даже свиней. Утром и вечером их аккуратно выгоняли, а потом загоняли в подъезды домов.

Чтобы остановить вал стихийной скупки недвижимости, власти запретили сделки с недвижимостью негражданам страны. Таким образом, по крайней мере, из легального рынка были вытеснены россияне, да и многие жители самой Абхазии, которые по тем или иным причинам не имели гражданства новой страны. С тех пор утекло много воды. Цены на рынке недвижимости уже давно приблизились к показателям российских регионов. Рынок практически все время «стоит», количество сделок очень невелико, поскольку, большинству жителей Абхазии не осилить цены с шестью нулями. И все это время все игроки — и собственники, и агентства недвижимости — рассчитывали сбывать свои недешевые, как правило, дома и квартиры россиянам, поскольку, разумеется, у них больше денег. Это стало основой для возникновения теневого рынка, ведь за деньги в прежние годы можно было купить и абхазский паспорт. Действовали разные схемы, позволявшие так или иначе приобретать недвижимость гражданам России. Самой примитивной схемой была возможность приобретения недвижимости, юридическим собственником которой становился гражданин Абхазии, тогда как фактическим был россиянин, заплативший свои деньги. Не стоит объяснять, каким образом обычно заканчивались подобные истории. Теневой рынок недвижимости стал еще и очень криминализованным.

Но надо сказать, что в целом запретительные меры дали результат в том смысле, что массовой скупки недвижимости по бросовым ценам удалось избежать. Но есть и издержки. В Абхазии практически нет рынка нового жилья, за последние лет семь-восемь построены максимум два-три десятка новых многоэтажных домов. До того не строили вообще ничего. Строительный рынок очень слабо развит.

Сейчас основные претензии и экспертного сообщества, и части политиков, критикующих нынешние запретительные меры, заключаются в том, что запрет, во-первых, в полной мере не работает: на рынке обилие серых сделок, страдает имидж страны. Во-вторых, государство теряет доходы, которые могло бы получать в случае, если появится закон, регулирующий рынок.

Противники изменений, а они, в основном, в политической среде, считают, что открытие рынка для россиян может повлечь за собой возникновение угроз национальной безопасности. Они считают, что абхазский рынок очень интересен для граждан России, а по итогам массовой скупки недвижимости могут начаться неконтролируемые демографические процессы.

Однако, очевидно, что самым разумным решением должно стать только создание конкретной правовой базы, регулирующей рынок и способной вывести его из тени. Условия, на которых россияне могут получить доступ на абхазский рынок, могут быть очень разными. Во-первых, речь идет в экспертных обсуждениях только о первичном рынке, то есть, о покупке жилья в новостройках. Во-вторых, есть набор правовых способов, которые минимизируют возможные издержки.

В абхазской политике почему-то очень сильно «стремление к номиналу», то есть к каким-то категорическим «черно-белым» решениям. Люди ощущают себя в безопасности, если знают, что продажа недвижимости негражданам запрещена. Хотя по факту теневой, криминальный рынок способствует приходу в Абхазию именно самой нежелательной категории нерезидентов. И все эти схемы несут в себе намного большую опасность, нежели легальная продажа домика где-нибудь под Гагрой московским пенсионерам.

Кстати, вопрос недвижимости — не единственный во внутренней политике, где проблему пытаются решить путем малоэффективных запретительных мер. То же касается скандальной темы об импорте в Абхазию грузинского продовольствия. Официально экономическая деятельность под запретом. По факту законы экономики не отменить. Продукты в Грузии стоят дешевле, чем в Абхазии, есть целый комплекс причин, почему это так. Понятно, что эти продукты перетекают на абхазский рынок. Государство, запретившее экономическую деятельность с Грузией, ничего от этого не получает, но рынок существует — он серый и криминальный. И это очень большая, реальная угроза.

Но вернемся к домам и квартирам. В Абхазии есть еще одно, вероятно, ошибочное представление о том, что на границе с Россией стоит очередь желающих купить в стране недвижимость. Реально цены на рынке довольны высоки. Они вполне сопоставимы с ценами в Адлере и Краснодаре. Плюс, если не говорить о новом жилье, то продаются квартиры в убитых многоэтажках с целым комплексом коммунальных проблем. Это совершенно не соответствует требованиям российского рынка. Надо очень любить, например, Гагру, чтобы купить за два с половиной миллиона рублей двушку на восьмом этаже дома, в котором через раз работает лифт. Про газ и отопление не говорим — этого не существует в природе.

Более того, очевидно, что появление закона поднимет цены еще, и в общем, недвижимость на первичном рынке будет доступна довольно узкому кругу покупателей, имеющих деньги и очень серьезные аргументы для того, чтобы купить дом или квартиру именно в Абхазии.

Антон Кривенюк